住宅小区停车费标准谁说了算 ?

小区周边的马路被停放的私家车堵得水泄不通,但小区的地下停车场却空空荡荡,成为一些人最理想的广场舞场所。

这样的怪事就发生在北京市海淀区某小区,业主反映小区房子售价在3.8万元/平方米左右,和周边小区相比价格较低,但小区的地下停车位售价30万元起,租金要1000多元/月,高额的停车费用导致业主无奈将车停在小区周围的马路旁。

事件曝出后引发民众热议,不少网友表示“感同身受”,并纷纷“吐槽”自家小区高昂的停车费用。

中国人民大学法学院教授刘俊海近日接受《法治日报》全媒体记者采访时指出,当前针对住宅小区的停车收费,一般实行的是开发商自主定价,但考虑到实际中屡屡出现天价停车费,可考虑对住宅区停车收费实行政府指导价管理,并针对住宅小区停车费问题出台定价规范。

3月19日下午,北京市海淀区某小区外,道路两侧停满了私家车。

自家小区停不起

每天下班开车回家后,家住北京市丰台区某小区的张超都需要再步行10分钟才能回到家,原因是他将车停在了家附近一栋写字楼的地下停车场内。

张超家是商品房,小区内建有地下停车场,但让他“舍近求远”的原因是小区地下车位收费太高。

“我们小区地下车位不出售,固定车位月租金800元,整年租也没有优惠,我现在停车的写字楼地下车位按年租一个月才550元。”张超告诉记者,自己小区内有不少业主都因为小区车位收费过高而选择将车停在其他地方,有些人甚至下班后直接将车停在小区路边,早上起床后再去挪车。

不仅如此,更让张超气愤的是,由于小区地下停车位价格高,导致还有些车位没租出去,因此变成了外来车辆进入小区后的临时车位。由于张超所在小区施行的是“人车分流”管理,因此开车来“串门”的人只能将车停在小区内,但小区内的临时停车费竟然达到6元/小时,和附近商场的停车费持平,这也招致了他一些朋友的吐槽,直言这个小区“停不起”。

张超所在小区算不上高档小区,他也了解过周边一些房价更高、设施更好的小区停车费是多少,发现价格都没有超过他所在小区,这让他“难以理解”。

有张超这种经历的并非少数,在近日北京市海淀区某小区高价停车费被曝出后,很多民众纷纷“响应”,吐槽自己所在小区高昂的停车费用,有网友甚至表示,自家小区内停车一年的费用,比养车的费用还高。

记者注意到,业主们判断停车费用是否过高的一个“标准”是与小区附近的商场或写字楼的停车费用对比。有网友表示,小区停车应当是购房的配套服务,如果定价比那些商业化的商场、写字楼还要高,那就完全脱离了服务业主的功能,而沦为开发商牟利的手段。

业主难有话语权

小区停车费过高的问题之所以会一石激起千层浪,在张超看来,就是因为这个问题一直“诉说无门”。

针对小区停车费问题,他找过物业公司,但物业公司表示车位是由开发商定价的,他们无权进行干涉,只能替业主反映。此后,物业公司给他的回复是:“地下车位产权归开发商,定价符合规定,小区内有很多业主是可以接受这个价格的,因此价格不会下调。”

“难道针对小区内停车费的问题,业主没有任何话语权?”对于张超的疑问,华东政法大学副教授孙煜华解释称,在这个问题上首先要确定小区停车位的权属。《民法典》第二百七十五条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此,根据现有规定,对于开发商拥有所有权的地下车位以及未包含在总建筑面积内由开发商投资建设的人防地下车库,开发商确实拥有自主定价权。

“按照‘谁投资谁受益’的分配原则,住宅区地下车位的处置权归开发商所有,这也意味着开发商具有定价的决定权。”刘俊海以北京为例进一步解释称,早在2016年,北京住宅小区的停车费就已全面放开,不由政府统一定价,而是将定价权完全交由市场,对于车位已经售卖给业主的,一般仅收取物业管理费,未售卖的车位则由产权方收取租金,这也导致相关部门在这个问题上“不好插手”。

记者注意到,上述海淀区某小区业主就曾因停车费问题投诉到相关部门,但海淀区市场监管局给予业主的回复是,该小区人防及产权停车位收费实行市场调节价,由经营者自主制定,对于业主反映的价格过高问题,价格执法部门对此无执法依据,未发现价格违法行为。

“不过,小区车位定价也不是完全由开发商说了算,《民法典》第二百七十五条同样规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”孙煜华举例称,这样的情况主要针对的是小区的地面停车位。一些小区会规划出一块地用于临时停放进入小区的车辆,此种情况下,停车费的制定和调整必须通过业主共同决议或者和业主协商,超过半数业主同意才可以。

此外,孙煜华表示,根据《民法典》第二百八十二条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。因此,占用公共区域收取的停车收益也应分配给业主。

定价过高恐违法

记者注意到,仅在北京,此前因为小区停车收费过高导致矛盾纠纷的案例不时见诸报端。而在这些案例中,开发商的自主定价权也往往被当作一块“免死金牌”。

针对这一问题,早在2015年,就有全国人大代表提出建议,将住宅小区机动车停放服务收费纳入政府指导价管理。

所谓政府指导价是指依照价格法规定,由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。记者了解到,《广西壮族自治区定价目录》中就将所有普通住宅的停车服务收费纳入政府定价目录,各小区可以依据市场自行调整定价,但不得超过政府指导价。

“制定小区停车收费标准,开发商即便手握定价权,也应充分尊重业主的权益,通过与业委会协商等,制定多数人可以接受的价格,否则因定价过高导致车位空置,也会造成资源的浪费并有损企业形象。”在刘俊海看来,小区停车位的定价应当参考多方面来考虑,比如该小区所处地段、小区建造档次以及附近其他小区停车位价格等。

不过,考虑到目前不少小区并未成立业主委员会,业主缺乏与开发商议价维权的能力,刘俊海认为有必要考虑对住宅小区停车收费实行政府指导价,以此进行合理限制。但他指出,价格区间如何设定必须听取多方意见,做到公平公开公正。此外,还可考虑出台一些专门针对住宅区停车收费的定价规范,明晰定价认定标准、最高限价要求等,对其进行约束。

“即便车位租金是市场调节价,但也要遵循相关的定价规定,如果定价过高,也可能涉嫌违法。”北京金诉律师事务所主任王玉臣解释称,根据《制止牟取暴利的暂行规定》,某一商品或者服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度。如果违反规定,将由价格监督检查机构责令改正;拒不改正的,予以警告、没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。

此外,王玉臣指出,2015年国家发展和改革委、住房和城乡建设部、交通运输部三部门发布的《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》也明确提出要健全市场价格行为规则,加强停车服务收费市场行为监管,对交易双方地位不对等的,要通过指导双方制定议价规则、发布价格行为指南等方式,合理引导经营者价格行为,维护市场正常价格秩序。

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