“车位改成商铺卖”,平头哥报道后,官方发话了!

重温经典,最近平头哥又看了一遍柳斋版《画皮》。

美女虽画了张皮,本相还是鬼,伤人害己。还好被迷惑的王生,最后被原配救回了一命。

“画皮”类事件,现实生活也屡见不鲜。

上周平头哥报道的美泉1612小区“车位变菜市”事件,原本是车位的地方,经过开发商画“皮”后,就变成了菜市。但“皮”毕竟不是自己的,总有一天还是会露出“本相”。

没错,事情最新进展来了。根据12345平台回复,美泉1612的开发商将负一层停车位改建成菜市的行为涉嫌违规了!

其实除了美泉1612,你有没有发现,南宁近期冒出不少小区楼下规划成菜市的小区?这里面到底藏着什么猫腻?

上周,有业主爆料美泉1612“车位变菜市”,平头哥跟进报道:地下停车场改成菜市场,凤岭北这个高端小区路子有点野!一文,引起了大家的关注。

后续如何了?

业主表示不是被逼急了也不会搞这出。小区停车位,开发商违规操作只售不租,导致停车难,令人颇为不满。现今不顾业主意愿,还私自将车位改造成菜市并进行售卖,“叔可忍婶不可忍”,所以多名业主向有关部门反映。

反映终于得到了回应!根据12345平台回复,美泉3号楼地下室负一层、4~7号楼负二层沿市政道路一侧可设置商业,其余部分的审批用途均为停车位、设备用房。

美泉开发商将负一层停车位改建菜市的行为涉嫌违规了!

图 | 业主发来12345平台回复内容的截图

涉嫌违规的菜市摊位还在卖吗?

1月7日,平头哥经过发现,美泉1612地下室将要改建的吉美荟生鲜菜市,其招商中心仍在正常接待咨询,并未受影响。

图 | 吉美荟生鲜菜市招商中心正常接待咨询

那么针对此次官方的回复,开发商后续会有什么计划?会叫停菜市建设吗?

平头哥就此事采访美泉1612的相关负责人,但截止发稿前并没有收到任何回复。

建设菜市是利民的好事,但违规改建是错误示范。车位改建菜市,不仅存在安全隐患和卫生问题,更加剧小区停车难的困境。

可是在南宁,涉嫌违规把车位变商铺的小区却有不少。

比如南宁市骋望・麓涛小区,其负一层车位(人防车位)要改造成“百灵鸟市集”,业主因担心小区车位配比减少进行WQ。

图 | “百灵鸟市集”招商中心

对此,南宁市自然资源局表示,将车位变更为商业用途是有前提条件的,即如果占用了车位,就必须在小区其他位置补足被占用的车位数量,同时变更为商业的部分,还要按照规范的标准增设一定数量的停车位。而在开发商出售产权车位后,购买的业主无权提出变更要求。

并且强调人防工程车位产权不归开发商所有,不允许进行买卖,已审批停车位均属于小区配建停车位,未经批准变更不能改为其他用途。如擅自变更,将由执法部门进行查处。

2019年6月,阳光100上东国际小区把R1栋负一楼的停车场建成“阳光100生鲜超市”,遭到业主集体反对,并向有关部门反映。

人民网留言板官方回复,“阳光100生鲜超市”项目属于尚未取得变更停车场使用性质的规划许可手续即先行开展建设,目前正在进行拆除该超市的相关执法程序,待完善相关执法程序后,青秀区将统筹安排该处的拆除工作。

图 | 官方对阳光100上东国际停车场建菜市的回复

2018年,南宁市嘉园小区的业主反映,该小区的地下层是人防工程,却被建成农贸市场。早在2016年他们就反对把这个地下层变成农贸市场,当时有关部门曾下发过整改通知。

图 | 嘉园小区地下层的摊位

此外,目前南宁不少小区楼下也规划有农贸市场,比如前段时间的中南紫云集要在负一楼把原规划的农贸超市建成农贸市场,遭到不少业主反对。还有龙光天宸等楼下也规划有农贸市场,不少粉丝表示已接到推售电话。

如果这些商铺是车位改成的,其产权性质依然是车位,这就涉嫌违规销售。商铺的使用权和收益,有很大风险。

为何有些开发商宁愿冒着违规的风险,也要把车位变成商铺?这里面有什么猫腻?

可以看到,南宁楼市目前的现状是车位并不好卖。

平头哥翻看人民网领导留言板,发现有多个关于车位降价的“投诉帖”。

西乡塘某小区业主反映,2020年以14.6万元的价格购买了小区车位,到了2021年初业主发现车位促销价格卖到了7万元/个,下半年更是直接掉到约4万元/个,价格连环降。

图 | 业主投诉西乡塘某盘车位断崖式降价

无独有偶,五象南某盘的车位,2020年卖13万~14万元/个,近期甩卖价格“腰斩”,只要5万元/个,并送26个月物业费。车位价格比原价低了近10万元。

图 | 业主投诉五象南某盘车位断崖式降价

此外,目前南宁不少楼盘打折促销,车位成了“附赠品”。如大唐院子、五象澜庭府、奥园瀚德誉江南、碧园南1号、天池山・中脊,都有“买房送车位”或送车位使用权的活动。

另外,金科城、兴进�B府、龙光玖珑华府・玖寓等楼盘也有车位优惠活动。

图 | 近期南宁不少楼盘打出“买房送车位”及车位使用权的活动

受市场影响,这些开发商为了快速回笼资金,车位只能降价处理。

另一方面,有些小区还没交房,无法入住,业主需求量低,也会导致车位滞销的现象。比如像美泉1612这样的小区,车位只售不租,业主反映车位价格30万元/个,价格太贵,大家都不愿意买。

图 | 业主反映美泉1612的车位只售不租,车位价格30万元/个

但是车位变商铺,只有车位难卖一个原因吗?不是的。

大多数人的潜意识里,一个小区的停车位,就是地上画的一个框而已,凭什么要卖几十万?

但事实上,一个停车位的真正面积,包含了车位的那些框框、行车道、出入口坡道、设备用房(人防设施、消防泵房……)等等的占地面积,还有柱间、墙角等无法利用的边角料,平均到每辆车停车面积一般在30~35平米。

而地下停车场的建设成本则要比建在地上成本更高,并且越往下越高。有业内人士预测一个车位的平均成本可能高达3000元/�O左右,一个包含公摊在内的平均面积35平方米的停车位,就是大约10万+。

图 | 美泉1612地下车库

因此,现在南宁不少楼盘售价4万~6万元一个的车位,基本都是开发商的亏本买卖。

在地下车库建设成本高,销售去化周期长,资金回笼较慢的背景下,把车位改建成商铺,能使开发商快速回笼资金,避免车位售价与成本倒挂现象。

那么,车位越来越难卖的背景下,业主怀疑开发商违规把车位变更用途时,该怎么办?

万益律师事务所张行文律师建议:

首先查看开发商卖房时的宣传口径。例如开发商的宣传资料、业主与置业顾问的聊天记录等,是否有地下室本身就规划有农贸市场的依据。

其次是向有关部门反映问题,通过相关部门去了解,开发商的做法是否合法合规,有没有擅自更改规划,或者到相关部门申请更改规划用途。

如果开发商确实存在违规问题,业主要积极跟进相关部门,要求开发商停止违规行为。必要时候采用法律手段,向法院提起诉讼。

对于美泉1612地下室停车位改菜市的问题,张行文律师表示,官方已经明确表示,涉嫌违规改建。

同时也表示已去函青秀区政府,请其组织辖区城市综合执法部门调查处理。

建议业主们先耐心等待调查处理结果。如有需要,可以推选业主代表与相关部门对接,时刻关注最新信息。

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