地产股疯狂,有房企美元债却下跌!正荣、禹洲、新城们的幸与不幸

摘要:房企与房企之间的命运并不相通(欢迎关注杠杆地产)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

“幸福”的房企都是相似的,不幸的房企却各有各的不幸。

2022年初的A股,有投资者笑称是雨露均沾式下跌。但地产股却有些例外,刚开年因为一些利好消息,势头不错,尤其龙头房企,表现优于大盘。

但房企与房企之间的命运并不相通。据报道,多只中资地产美元债又迎来下跌,部分跌幅创纪录。

比如最近正值“多事之冬”的禹洲集团,2026年到期、票息7.375%的美元债势创2个月最大跌幅;

正荣地产,2022年到期、票息6.5%的美元债势创2个月最大跌幅;

新城控股,2025年到期、票息4.625%的美元债势创2个月最大跌幅。

还有富力等就不说了,早就已经很难……

1、禹洲:刚“割肉”华润,评级又遭下调

在杠杆地产看来,禹洲集团,尤其禹洲集团的投资者,至少最近这1年是不幸的。股价蹭蹭下跌就不说了,此前的还玩起财务大变脸,杆友们应该了解一二,感觉是把投资者当猴耍的节奏?

最近,半年报上现金流看似还比较健康的禹洲集团,开始卖物业“回血”,同时还有报道称,其正在计划对马上到期的美元债发起交换要约。

最新半年报数据显示,截至2021年上半年末,禹洲集团一年内到期的短期债务大约为151.71亿元,现金及现金等价物209.44亿元。

评级机构最敏感。1月6日,联合评级国际有限公司将禹洲集团的国际长期发行人评级从“BB-”下调至“B”,同时将由禹洲发行的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级从“BB-”下调至“B”,继续把禹洲的评级列入评级负面观察名单。

联合评级国际称,评级下调到“B”反映了禹洲因2022年1月到期的高级美元票据带来紧迫的再融资风险,同时反映出禹洲流动性上限制的增加。

距离卖物业的公告发出之前没多久,2021年12月,禹洲集团还曾质押了其位于深圳的总部大楼,获得一家中资股份制商业银行提供的约11亿元贷款。

频频动作背后,似乎暗示了这家曾经的闽系黑马房企,有点hold不住。

从另一个角度来看,禹洲集团也是幸运的。虽然给人感觉各种“不靠谱”,但至少各种腾挪之间,现在还活着,某种程度上度过了近期房地产行业前半段至暗时刻。

2022年是关键节点,只要能挺过去,大概率能活下来。

2、正荣:打“骨折”也完不成目标,12月销售同比近腰斩

相比禹洲集团肉眼可见的“窘迫”,另一百强房企正荣地产情况又有不同。

在杠杆地产印象里,正荣地产一直维持着“改善大师”的品牌美誉。直到2021年,其玩起了“骨折”降价的游戏。

2021年底,天津某正荣的曾经“红盘”,诸多房源以“工抵房”名义对外销售,125平洋房从2.1万元/平米平均价降至1.4万元/平米,降价幅度逾30%。由于降价幅度过大,老业主对此颇为不满。

当初原价买下天津正荣府的业主们浮亏接近1套首付也就算了,还得承受起一期面临交付,但工程质量等问题堪忧的现状。

不止天津的正荣楼盘如此,其他诸多城市,也有正荣的项目被指降价幅度过大。

明知道大降价背后势必引发极大争议,正荣也要这么做,可以感受到这其中的销售压力。但就是如此大力度的“促销”,也还是让正荣2021年与“年度目标”擦肩而过。

1月7日,正荣地产发布2021年全年销售业绩,2021年,其连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为1456.43亿元,同比增长约2.64%。

此前正荣地产公布的全年销售目标为1500亿元,目标完成率为97%,略有遗憾。

值得注意的是,2021年12月一个月,正荣地产的合约销售金额同比下降41.42%,约为100.11亿元。

且12月并非正荣集团在2021年里唯一同比下降的月份。实际上自从2021年二季度起,正荣集团的月度销售额就开始走下坡路。下半年,其月度合约销售额同比更是接连下滑,第四季度尤为严重。

如果不打骨折“促销”,正荣集团的目标完成率应该没这么高。但话说回来,在法律许可范围内,降价对购房者来说也喜闻乐见,但前提是品质有保障。

倘若降价伴随的是减配,甚至质量问题,对品牌损害度是非常大的。

3、新城:离目标更远

最后杠杆地产想简单说说新城。先是管理层出事,接着赶上全球黑天鹅,坏事接二连三,新城控股是“不幸”的。

但某种程度上新城控股也是幸运的。有位杆友说得好,正因为2019年的前董事长“丑闻”,让新城控股提早收缩,从而让其面对全球黑天鹅,甚至国内房地产至暗时刻时,能有更多的喘息机会。

尽管如此,这家曾经冲进过前10的大佬仍在继续“收缩”,比如早前的2021年12月,宣布进行大区合并,同时事业部总部开启缩编、转岗和分流。

也是今天(1月7日),新城控股公布2021年12月份及第四季度经营简报。数据显示, 2021全年其累计合同销售金额约2337.75亿元,累计销售面积约2354.73万平方米。

此前,新城控股给自己定的2021年度销售目标是2600亿元。按此计算,2021年全年,其完成了年度销售目标的约89.9%。

2021年12月,新城控股销售也同比下滑厉害:合同销售金额约208.09亿元,同比下降32.99%;销售面积约258.41万平方米,同比下降19.21%。

4、2022年:更大的挑战

销售疲软,美元债走弱背后,对大部分房企来说,虽然融资窗口出现,但压力并未减轻,因为偿债高峰还在继续。

据Wind数据显示,从房企海外债到期余额来看,2022-2025年为房企美元债兑付高峰期,特别是2022年,是未来四年房企偿债压力最大的年份。

很多房企已经开始行动了。据北京商报记者不完全统计,2022年1月3日至6日,已有8家涉房企业合计回购股份超10次。

比如融创服务、旭辉永升服务、金科股份、建业地产、美好置业、大名城、豫园股份、旭辉控股集团等。

仅1月5日单日,便有5家涉房企业相继披露回购股份进展的公告……

2022年,更大的挑战还在后头。

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