销冠级的超级大盘,有人劝你谨慎入手?

随着2021年的结束,各种总结都发出来了。

对于表现优秀的,发个榜单表彰一下也是惯例。

地产行业的话,每年的销冠榜单总是要关注一下的。

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综合各家发布的总结,俊发集团毫无悬念的卫冕房企商品房销售金额榜单。

而能把俊发送上榜首,俊发观云海、俊发彩云城、俊发城这三个大盘功不可没。

这就引出了今天的话题:

为什么销冠都是大盘?

买房买大盘,合理吗?

以及为什么买大盘要谨慎?

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销冠都是大盘,这种现象是从什么时候开始出现的?

从昆明出现大盘的时候。(听着像废话)

(云南好房研究院统计/制表)

我们来看看历年的销冠,不去看成交表现,仅就项目体量来看,哪个不是实打实的大盘。

动辄千亩的占地面积,是什么概念呢?

我们还是以大家最熟悉的标准足球场作为参照物。

一千亩相当于93个足球场。(计算方法:1000亩地÷单个足球场面积=666700平方米÷7140平方米=93.37)

俊发观云海相当于103个标准足球场,俊发彩云城相当于841个标准足球场。

总之,很大。

再看户数,上万户的规划,算上每户家庭人口数,人口出现成倍增长。

假设家庭户人口为3人,俊发观云海就有约4万人口。(住满的话)

相当于摩纳哥一个国家的人口,中国一个小镇的总人口。

不过,别太担心,大盘都是分地块、分期、分组团开发交付。不是4万人挤在一起。

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插一句,2019年,真是地产行业意气风发的一年。

销冠项目成为昆明首个年度单盘销售额超百亿的楼盘,还冲进了全国销售额TOP10榜单。

风光难再现。

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为什么销冠都是千亩大盘呢?

可能这样问才正常一点:销冠不是千亩大盘还能是谁?难道会是某个只有4栋建筑的小楼盘?

所以,千亩大盘拿销冠才合理,倒不是项目自身有多优秀。(保命:我也没说销冠项目不优秀)

千亩大盘出货量大,户型选择多,覆盖客群广,控价空间大,在销售上有天然优势。

卖完这一批还有下一批,走量、走量、走量……

从年头走到年底,就走出了个销冠。

和你的微信运动步数是一个道理。

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接下来,讨论第二个话题:买房买大盘,合理吗?

买房买大盘,其实和买房买销冠,暗含了一样的消费逻辑。

这个逻辑是这样的:销冠意味着市场认可度高。衡量一个产品好不好,最简单的标准,就是看市场买不买单,数据可以告诉你答案。

非常客观。接下来,摆事实。

大盘最大的优势――要啥有啥。

日常生活所需社区配套,大盘可以给你配齐。

(图源:昆明市城乡规划管理技术规定(2016版))

另外,基于人口聚集,商业配套也能跟上。

以昆明的公共交通条件,敢建大盘的地方,必然有地铁站点,或者规划有地铁站点。

公交站点就不用多说了,可操作空间更大。

学校也少不了,一条龙包办。

(图源:昆明市城乡规划管理技术规定(2016版))

而且这种涉及大规模人口的社区,配套学校还不止一所。

以俊发彩云城为例,项目宣传有3地铁5站口(规划中)、14所学校(规划中)、5大公园、3大商圈、1所医院(规划中)。

很难不心动吧。

户型选择也多,市中心难寻的小户型大盘也能有得起。

还是以俊发彩云城为例,新组团――晴湾,户型建面约86-144�O,从三房到四房,覆盖不同家庭人口客群。

在这些客观因素之外,还有最重要的一条:价格合适。

小盘没有那么多配套,地铁口或划片名校的楼盘,溢价又高。

买房买大盘,符合很多购房者的需求,热销也理所当然。

但是,买房买大盘的观点,适合所有购房者吗?

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大家都是成年人了,要有自己的判断,别跟风买房,买了又后悔。

后悔谁买单?

很多人买一个楼盘,只能说明这个楼盘性价比高,能够符合许多刚需购房者的预期。

并不能说明大盘就适合所有人。

对于有改善需求的人来说,大盘的多楼栋多人口共享小区配套设施,专属性和尊崇感就趋于零了。

当然了,昆明很少有高端小区做成千亩大盘的(也不是没有,比如俊发生态半岛,据称占地6700亩),毕竟客群覆盖也实现不了走量。

对于看重投资属性的购房者来说,大盘在后期出手会比较困难。

同样的户型,可能一个小区有多套房源要出售,想要脱手,只能看谁把价格压得更低。

对于看重物业服务的购房者来说,大盘可能存在自住和租住混合的局面,物业管理上难度升级,居住品质难以保障。

所以,买大盘,一定要谨慎。

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前面也说到,大盘性价比优势突出。

许多人不是非要买,而是在预算范围内,能最大程度满足购房需求的,只有大盘。

如果大盘成为你的最佳选择,买的时候注意以下几点。

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如果是一个全新大盘入市(比如西市区大华锦绣山海),买前期。

一般前期价格相对较低,而且为了保障后几期的销售,前期的项目需要做出样板。

另外,考虑到后面转手,前期房源除了有同期二手房竞争,还会受到后期一手房冲击,所以买入的价格一定要有优势。

还有一点,大盘的前期烂尾风险总要小一点。

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如果是一个开发周期较长的大盘(比如俊发城、海伦国际),买新房或二手次新房。

保守一点,就算昆明市场再不上进,5年一周期,户型也该出现更迭了。

自住的话,还是新房或满两年的二手次新房的户型会比较契合当下需求。即使后期要卖,户型也不会滞后两个迭代周期。

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注意楼栋所在位置。

大盘之大,胜过800个足球场。

所以,谨记,售楼部的位置不是你买的房子的位置。

要看楼盘总区位图,也要具体看所买楼栋的位置。

首先看楼栋是否挨着市政道路、城市环线、高速路。这个算是不利因素。

小区内部规划道路倒是没什么影响。

其次明确楼栋所在位置和配套设施之间的大致距离。

比如小区配套生鲜超市,但是在另外一个组团,步行距离超过15分钟。对于下班回家做饭的人来说,不太友好。

或者从大盘来看,有3个地铁站。但是从你买的楼栋出发,还是需要骑行一段,就算不上无缝接驳了。

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注意学校和学位配比情况。

如果只有一所名校,能不能覆盖几千上万户业主的孩子?如果不能完全覆盖,孩子又会被对口到哪所学校?

一般大盘会配套多个学校。

那么你要买的组团到底对应哪个学校?

还是以俊发城举例,牡丹苑、百合苑、兰苑、紫薇苑、金盏苑、茉莉苑、芙蓉苑、蔷薇苑组团划片到云南师范大学附属俊发城小学,逸�Z峰则划片到明通小学丰源校区。(据2020年招生划片政策)

而“文”系组团大概率是配套2020年签约的明通小学新校区。

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在目前的市场环境下,是否会烂尾,也是购房者对大盘的一个担忧。

所以要选择实力强的开发商。

不过,去年之前,谁会想到恒大暴雷呢?

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考虑配套物业公司能力。

具体行不行还要看后期管理。

最好的办法就是不要抱太大期待。

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考虑投资,尽量选大盘里户型最少的小户型。

端户加分。

能想到的注意事项目前就这些,欢迎大家评论区补充。

一点疑问?

在成为销冠的众多理由中,不知道“产品好”排在哪个位置?

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