业主违约迟延收房,物业费如何计算?

案例简介

2010年11月4日,甲公司(甲方)与余某(乙方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买X小区XX的房屋;房屋交付过程中,房屋质量问题的发生或发现(主体结构不合格,严重影响正常运营使用的除外),不影响双方在约定期限内办理房屋验收交接手续,在此情况下,不构成甲方延期交付房屋,但房屋交付后,甲方应按合同相关约定承担相应责任;经甲方按照本合同第十五条的规定催告,乙方未能在书面通知规定的期限内办理物业验收手续的,视为双方已完成物业交接手续。《上海市商品房预售合同》附带《前期物业服务合同》。

《前期物业服务合同》由建设单位A公司与上海B有限公司(以下简称B公司)签订,约定B公司向X小区提供物业服务;业主自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起支付物业服务金。B公司退出后,C公司将为社区提供物业服务。乙公司将其服务期内业主所欠物业费债权转让给丙公司.

因于以房屋因质量问题实际封闭为由未缴纳物业费,丙公司在未收取物业费的情况下,于2011年6月1日至2015年9月30日向法院提起上诉,要求支付共计169,746元。

法院判决

我们认为,根据前期物业服务合同的约定,于应当自交付使用通知书约定的房屋交付之日起向丙公司支付物业管理费。

关于涉案房屋是否已经交付,丙公司提供的证据不足以证明开发商于2011年6月1日向余某开具《交付通知书》号并多次催促余某办理房屋交付手续,且余某在2011年6月1日前并未实际与开发商办理房屋交付手续。

其次,于表示,他于2011年8月4日对涉案房屋进行了勘验,但他认为房屋未交付是因为房屋质量问题未收钥匙。但双方签订的《上海市商品房预售合同》协议:如房屋在交付过程中出现或发现质量问题(除主体结构不合格,严重影响正常运营使用外),不影响双方在约定期限内办理房屋验收交接手续。

但于的证明仍不能证明开发商交付涉案房屋时,涉案房屋存在主体结构不合格或严重影响正常运营使用的质量问题。因此,2011年8月4日涉案房屋是否已实际交付至今已不再是本案的关键,余应自2011年8月4日起承担涉案房屋的物业管理费。

但由于余主张部分物业费已过诉讼时效,C公司未提供证据中断诉讼时效。故法院判决于向丙公司支付2013年7月1日至2015年9月30日期间的物业服务费人民币88,137.18元。

律师声明

对于提供前期物业服务的物业公司,前期物业服务合同中约定的物业费起始时间需要特别注意。实践中,一些早期的物业服务合同规定,业主应自开发商使用通知书中约定的房屋交付之日的次月起支付物业费。但当业主因房屋质量等问题拒绝收房时,物业合同约定的物业费起始时间与业主收房时间不一致。这时,大多数业主往往不愿意在接受房子之前承担物业费。本案中,向法院上诉,物业公司需要充分准备开发商书面通知业主收房的证据,法院将根据商品房买卖合同中关于交付房屋的约定,综合确定物业费的起止时间。

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