上海呼唤“菜区房”,但醉翁之意不在菜

如果疫情过去了,生活是不是要回归正常?

如果“是”,请向下读;如果“否”,请退出页面。

如果生活回归正常了,买房的参照是不是要回归正常逻辑?

如果“是”,请向下读;如果“否”,请退出页面。

如果买房要回归正常逻辑了,“菜区房”能不能挤入价格、地段、交通的前三名?

不论“是”或“否”,都请向下读。

一、把“菜区房”的水分沥沥干

上海疫情的反复,使得媒介创作百花齐放,每天应接不暇导致封闭生活更离不开手机。

作为从业者,也从各自的立场、专业和角度,对疫情之后的后地产变迁思考和发声。

产品和设计端的同行,会通过【产品设计如何应对】的切入口;

营销、中介和媒体的同行,会通过【以后什么房子会好卖】的切入口。

“菜区房”就是在早上抢菜、社区发菜的喧嚣中,应运而生。

到网上去探访了一下“菜区房”的来由和依据,摘录如下:

“发菜速度快,菜品尽可能搭配妥当,是想居民所想,街道及社区管理能力强,是好地段;

有人说,除了政府分发的免费礼包,小区自发团菜能力强,说明物业积极有方法,是好楼盘;

左邻右里自发团菜甚至换菜各取所需,说明邻里关系紧密质素高,买房买邻,千金难觅”。

在疫情反复的当下,市民因为封闭在家,原本几乎被忽略不计的买菜做饭问题被瞬间上升到一个“吃了上顿想下顿”的高度,“菜区房”的背后是物资保障。

但作为地产从业者,第一感受是不以为然,理由如下:

1、疫情过去之后,社会秩序恢复,买菜之于买房的重要性会被迅速降维;

2、今天买菜被上升到一个特别高度,是特殊时期的需求被放大而已;

3、因为封闭宅家,“抢菜”已经和周边配套无关,更多采用的是“滴滴打菜”方式。

但是,也因为矛盾突发并因为涉及千家万户,所以这种看似付之一笑的概念臆想背后,代表了一部分“从业者换位购房者”的诉求出口,虽然这种提法有些戏谑成分,也可以预见在疫情过去之后的社会修复之后,“马照跑舞照跳”会很快让人忘记屯菜、抢菜、发菜、换菜这些专属于2022年春天的时代名词,但“菜区房”的背后,还是值得――举一反三!

二、“菜区房”背后是三个软实力的被重视

其实,从“菜区房”的正方溯源来看,其背后考评的是物业管理、社区管理和邻里关系,那么在买房者心中,上述三个购买考量权重又各自占据分量几何呢?

对于购房者而言,传统的选房三要素,依次是:价格、地段、配套(包括交通)。

对于物业管理的逐步被重视其实有迹可循:

最早关于“物业管理等同于保安保洁”的粗鄙认识,其实在一线城市早就翻篇了;

相对而言,新房市场对于物业管理重视得更早,从一些豪宅区域开始蔓延到大部分楼盘,物业管理从售楼处开放就开始介入,就是因为看到了“被服务感”之于购房者选择权重的增持。

而从2020年首波疫情之后,包括二手房的购房者在内,对于物业管理的认知进一步提升,因为同样一个社区因为物业管理水平的不同,当时的矛盾点集中在――快递和外卖的归口管理方面,这是有别于曾经的“物管好坏关乎建筑保养”更直观的切肤感。

而通过本轮上海疫情的反复,物业管理被认知提升到了一个更为全新的高度,包括核酸检测的秩序和安排、物资配给的有序安置和发放,更为关键的是――物业管理和社区管理、志愿者、医务团队之间的协作过程中,更充分地体现其润物细无声的“存在但不抢镜”。

另一方面,也要为本次疫情中备受指摘的社区基层管理工作者辩护一下:

我们看得到的是各种视频、截频、图片和对话,看到的是居民的各种不满意,其实基层的社区管理不仅繁杂琐碎,还涉及到各个社区的具体规模、人员配置、专业对口等方面的掣肘,是一个说来话长的系统综合,还真不是居民立场的一“骂”了之,

倒是举一反三地继往开来,经历本次疫情之后,社区基层管理有必要被作为一项专业被重视和挖掘,从日常组织、突发应对、救助协同、多团队融合等方面需要全面深化和细化,这是那些假大空的商学院需要务实研究的务实课题。

至于“菜区房”中所言及的邻里关系,也不乏本轮上海疫情的“坏事变好事”,从曾经的隔壁邻居相逢不相识,到此起彼伏是加入微信群、通知反馈、对话交流、团购拼单、守望相助,可以说这次疫情过后,社区的人与人之间会有一种共同渡过的情谊,这是之前社区理想但却无法启及的和谐场景。

虽然说“买房买邻居”在实际的个案操作中过于理想化并不容易实现,但是疫情之后的一对社区矛盾凸现需要产品经理们权衡定夺:一边是人员聚众弊大于利,一边是邻里有需要沟通的需求(反推场景满足)。

聚还是散,这是一个问题!

三、“菜区房”不可企及学区房的高度

站在营销人的立场,有个终极设问:虽然“菜区房”上热榜,但是疫情过后,购房者的真实选房行为,还不是回归价格、地段和配套三要素?

“菜区房”背后的物业管理、社区管理、邻里关系,在购房选择系数中,到底――算老几?

这是一个“菜区房”引发的权重上升引发的问题。

如果购房者的认知中,将物业管理、社区管理和邻里因素上升到一定高度,营销就需要对此作出针对性反馈,包括销售说辞、产品改良、软件植入,虽然应激反应未必全面和根治,但推动力是可以隐约看见的。

但是就目前的判断而言,对菜区房也好,对物业管理社区管理和邻里的重视程度也好,都还停留在“附加选项”的占比,能满意最好&不满意也不会改变购房决策,还属锦上添花。

“菜区房”的提法,(相比新房市场)在二手房市场的影响力更甚,相信在未来的带看中,因为购房者会问及,所以中介需要对上述三项提前了解并针对性阐述。

虽然更多地停留在微观的购房人和房东之间,但因为具象房源之间的上述三个选项差异化(且暂时无法消除),会影响决策和议价,集腋成裘也可能汇聚成一股市场共识,从而间接倒逼物管、社区和邻里的软实力改善,当然这需要时间长度来积淀。

同时,这也是一个由“菜区房”研展到概念产品转化和围剿传统要素的问题。

如果说之前这么多年的房地产发展历程中,能动摇“价格、地段和配套”三要素的,学区房(算一个也是唯一一个)成功逆袭的代表:

起初(1997-2000年)因为上海近郊楼盘(上海康城和新梅广场)没有教育配置导致楼盘滞销,促使开发商自建学校引发并逐步矛盾壮大,最终变成对城市有限的优质教育资源的争夺,从“有无学区”到“优劣学区”,20余载的个中滋味,学区房的价格火箭式蹿升,都是上海乃至中国房地产发展史上不可抹杀的一段发展轨迹,虽然有些变态。

“孩子的事再小也是大事”导致学区房价值泡沫,一度被笑称为“学区房颠覆了李嘉诚的地段论”,但同纬度推陈,“菜区房”发迹和壮大于社会的非常时期,虽然也涉及吃喝拉撒但毕竟不是常态,所以不可能成为购房者的决策项,或者说――菜区房的天花板,已然设限。

虽然,“菜区房”不可能成为左右房地产发展的核心权重,但是站在“疫情期间的产业思考”成果之一,还是值得被肯定,产品(发展)跟着矛盾(凸现)走,是房地产同质化竞争发展到一定程度的突破口。

矛盾人人可见,各有应对不同,这是“菜区房”会心一笑之后的正向价值。

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