空置房统统“停收物业费”?明确了:新规下一律“这样”收取

最近一段时间,著名问答社区知乎掀起了一股关于“空置房是否应该收取物业费”话题讨论的热潮,原因很简单,过去知乎问题答案一般来说比较一致,但对于空置房是否该收取物业费用的问题,认为应该收取费用与不应该收取费用的人都有很多。其中一位网友分享了自己的经历:2020年6月由于家中有急事,需要物业出面调解,但物业屡屡推脱,开始说这件事由开发商负责,后来又说由居委会处理,最后又变成了城建管理的事情,就这样拖延了2年,最后业主发现无论走哪条路最终都需要物业出面解决。

屡次寻求帮助无果后,最终该网友选择停止缴纳物业费,理由是自己缴纳了物业费用,但是物业却没有履行自己的职责,反而耽误了事情,另一方面,自己的房子本来就处于空置的状态,也没有享受到物业的服务,因此不需要缴纳物业费,除非物业能够出面解决这件事情,那么自己还是会补齐欠下的物业费用。但令人没想到的是,物业丝毫不担心物业费问题,反而理直气壮表示:“根据《物业合同》相关规定,业主必须缴纳全部物业费用,我不服务没关系,但是你必须交物业费”。

不难发现,随着近些年物业的不断普及,物业与业主之间也暴露出了越来越多的问题,特别是最近几年楼市中有关“取消物业”的呼声越来越高,有人认为当前物业主要存在4个方面的问题:1、利用业主公共区域牟利;2、胡乱收费,收费项目不透明;3、收费不办事,服务态度差;4、制定不合理条款。业主不仅没有享受到应有的服务,反而还因此降低了生活品质,更为重要的是,小区物业口碑很差的话可能还会导致未来房子贬值,难以出租与出售。

根据中国消费者协会发布的《国内部分住宅小区物业服务调查体验报告》显示,消费者满意度和现场体验得分均十分低的水平:保洁、绿化、秩序、维修满意度分别为57.34、65.17、62.76、62.48。那么物业是否能够全面取消呢?答案是否定的。对此央媒新华社主办的《半月谈》,其中有一篇文章给出了回答:虽然有关取消物业的呼声不绝于耳,但在没有找到更好的替代服务方式之前,物业还有存在的价值和必要。

也就是说,短时间内物业不会全面取消。但对于广大业主来说也不必因此沮丧,事实上对于物业存在的问题,国家早已经注意到了,并已经开始全面整治,2021年7月住建部联合7部门发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中明确表示:

重点整治人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。

物业属于社会关注度高的突出问题,自然也在全面整治范围内。不仅如此,业主事实上是能够“自行取消”物业的,原因是在2021年1月1日正式生效的民法典,第二百七十八、二百八十四条规定中也有明确规定:对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。此项为业主共同决定事项,应当有2/3的业主共同参与表决,且同意的人数超过50%才可以取消。

也就是说,虽然物业全面取消无望,但在全面调控下,不合格的物业最终只有被市场淘汰的命运。那么回到开始的问题,空置房是否应该收取物业费用。支持空置房收取物业费的人认为:即使房子没有住人,同样也享受到了物业服务,比如楼道垃圾清理等,清洁工也没有把垃圾丢到空置房门口。反对空置房收取物业费用的人则表示:这件事就好比搭乘公交车,时间到了就会定点发车,并不需要人坐满了才能够发车。

对于空置房是否应该收取物业费的问题,新规民法典中给出了明确的答案,第九百四十四条明确指出:

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费,物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

事实上,许多业内人士也认为空置房应该收取物业费。原因很简单,在“空置税”出台之前,物业费用能够起到部分替代作用,一定程度上增大了多套房持有者的持房成本,有利于楼市调控。根据央行公布的数据显示,当前我国城镇家庭持有2套房占比31%,持有三套及以上房产的家庭占比10.5%。由此可见,随着过去房价大涨,许多人都加入了炒房投资行列,推动房价大涨的同时也导致空置率过高。

当前我国空置房数量有多少?比较权威的数据是西南财经大学发布的《2017中国城镇住房空置分析》,报告指出:2017年全国城镇地区有6500万套空置住房,城镇地区住房空置率高达21.4%,根据国际标准,空置率在20%以上属于“库存严重积压”水平。有专家进行过测算,按照上述数据,结合过去4年年均17亿平米的销售面积计算,过去4年我国将新增1450万套空置房,整体空置房数量将达到8000万套,加上安置房、回迁房、小产权房,整体空置房数量已经超过一亿套。

因此,对于手持多套房的群体来说,“有恃无恐”的主要原因是当前并没有一个针对空置房的调控政策。但不得不承认的是,随着过去几年不断地调控下,整体房价涨幅已经在持续收缩,特别是去年下半年更是出现了持续下跌,因此对于投资房产的人来说,利润空间已经见底,甚至出现了亏损的情况。也正因如此,最近几年楼市中才会传出“空置房不应该收取物业费用”的声音。

也就是说,在空置税或者房产税正式落地之前,空置房缴纳物业费是很有必要的,一定程度上增加了炒房群体的持房成本,有利于楼市正向调控。举个很简单的例子,假设一个炒房客持有10套房,总面积为1500平,物业费按照2.5元/平来计算的话,每年的支出成本也达到了4.5万元,同样也是一笔不小的支出。因此随着楼市持续的调控下,多套房持有者会加速抛售多余的房产,也有利于房价加速回归理性。

但与此同时,也有两类人群并不属于炒房客群体,一类是由于经济能力有限,暂时买了毛坯房没钱装修只能让房子处于空置的家庭,另一类是夫妻常年在外地打工,因此家里的房子被迫空置的家庭。因此最好的办法是能够分清真正的“刚需”与“炒房客”,比如可以针对持有2套及以上房产的家庭进行费用的收取,或者总面积超过一定面积的家庭。

对于空置房是否应该收取物业费的问题,你怎么看?

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