时代高架通车后,义桥的房价还有救吗?

◎Tips:今日共3正在登记,明细见文末

亚运会前,杭州将建成一大堆重大交通工程。

于是乎,每隔一段时间,就会出现一批欢呼雀跃的居民。2022年伊始,最兴奋的无疑是义桥人民

1月1日,时代高架萧山段正式通车。一如早年德胜高架和秋石高架开通后的大学城北、丁桥、崇贤、华丰等,义桥和市区(尤其滨江)的距离,也被大大缩短。

高架快速路让生活半径大幅拉升,那些曾经边缘的刚需板块,摇身变成居住热土

义桥会是下一个吗?会迎来房价租金的双双上扬吗?

01

本周一,高架开通后的首个工作日,我开车实地体验了一趟。

中午12时35分,从滨江区政府出发,因江南大道施工,用时约10分钟抵达时代高架入口处。

上高架后,全程畅达。尤其过了冠山隧道,车流量很少,一路80码,都不带踩刹车。不到10分钟,就到了时代高架绕城南线出口,也是目前开通路段的最末端

下口处右手边正是金域三江。由于后半程高架仍在施工中,需在地面上再开一小段,方能抵达江湾城。

这一段,恰恰观感极为一般。

施工的路面上,飞驰而过的大车扬起大片灰尘。高架两侧,还有大量的新农村、农田掺杂其中。高架下方,还有一条绕城高速,横亘在眼前。

加上当天雾霾、能见度差,“城乡结合部”的氛围感十分浓烈

不过,相比此前只能走地面,时代高架开通后,通勤时间实打实缩短了。以前至少半小时,现在最快10分钟上下。

不过中午的路况,不代表晚上也通畅。

当天晚高峰,就有众多萧山网友表示,时代高架堵爆了:“离义桥下口还有1公里,就看到了长长的红色灯光”;“晚上6点多,过冠山隧道用了45分钟”……

来源:萧内网

倒不是因为发生事故,纯粹是因为车流量大,义桥下匝道口只有1车道(路面3车道),沿线又有多对匝道口未开放。全走高架不走地面,“千军万马过独木桥”,能不堵吗!

按计划,时代高架后半程(南延至戴村),预计今年4月完工。

或许到那时,路况会得到改善。不过参照秋石高架开通后情况,时代高架(除了沿线居民,还有走绕城高速的车辆)应该也通畅不到哪里去。

但至少,义桥的城市界面,会得到较大改观。对外溢人口的吸引力,也会进一步增加。

02

时代高架开通后,大众更关心的是,义桥楼市会否迎来新高潮?

从目前看,租赁买卖市场,尚未有异动。

比如租金,江湾城80多�O的三房一卫,简装不带家具,月租金2300元左右。带家具更贵些,能租到2800元左右。

义桥80-90�O的整租价格,基本3000元上下。过去一年来,基本保持不变。”中介说。

相比之下,过去一年来,义桥二手房价倒是跌了不少。

去年上半年,御景蓝湾、江湾城的80多�O,贵的能卖到270万,但现在也就卖个250万上下。

价格最便宜的,是房龄最新的碧桂园东旭府,80多�O三房一卫,只要200万。

绿都御景蓝湾、万科江湾城价格贵些,80多�O的三房一卫、三房两卫,总价从225-250万不等,装修好的价格更贵。

御景蓝湾胜在得房率,89�O的D户型跟E户型,赠送面积分别有约38�O、43�O;江湾城赠送面积虽一般,但84�O也能设计出三房两卫,还带简装。

而且小区很大,楼间距、入户大堂阔绰,物管也不错,属于区域内品质很出色的次新房。

目前在售的一套中高楼层84�O,房东报价250万。三房一卫的总价略便宜些,其中一套中间楼层的84�O,报价225万。

不过,中介表示,义桥二手房价的跌幅,主要是因为增值税“2改5”。

房东们为了早点成交,主动让利税费优惠。但对买家来说,付出的实际代价,跟降价之前差不了多少。

03

那么问题来了,作为高架通车的直接受益者,现在没涨,未来半年义桥楼市能反弹飘红吗?

先说租赁市场,我的观点是:概率很小。

中介小哥告诉我,过去几年中,义桥房租只在2018年迎来过一次爆发。当时89�O带软装月租,可达4000元左右。

不过那时,存在两个特殊原因。

一是,杭州正掀起史上规模最大的征迁潮,闻堰和义桥也在其中。“财大气粗”的拆迁户,对过渡租房这点小钱,自然不会吝啬。

二是,义桥可供租赁的“商品房”不多,绕城高速南侧一带,只有金域兰庭和御景蓝湾。

需大于供,很快就推高了租金。但现在两个条件都消失了:征迁潮已是过去式,江湾城和东旭府两个新交付大盘,更带来了超过3500套的房源。

于是,义桥租赁市场上的选择,瞬间就多了很多。

杭州贝壳网显示,目前御景蓝湾、金域兰庭、金域三江、东旭府和江湾城的整租房源,分别为131套、71套、64套、69套和60套

若算上拼多多小单间,累计出租房源,轻松超过400套。

“看着两三千的租金不贵,但闻堰义桥的外来人口少、收入不高,也租不起,大多数还是选择农民房。”中介小哥表示,这两年的租赁生意,非常难做。

那时代高架通车后,能吸引一批滨江上班族吗?

可能性很低。虽然租金差距高达一倍,但大多数租客,更注重地铁等公共交通(开车也有成本,滨江也有农民房)。而与义桥息息相关的地铁4号线南延,迟迟未落定。

就算吸引到部分滨江租客,也是“杯水车薪”,无法消化义桥的租赁市场,更何谈带动!

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再说买卖市场,我认为:有一定可能迎来上涨。

原因很简单,义桥二手房的总价优势摆在这里。只要250万上下,就有极大选择余地。

而与义桥直线约8公里远的滨江浦沿一带,光新房均价就要3万8;滨江区往西外溢的之江板块,暂无新房可售,二手房高达5万上下。

刚需是总价敏感型群体,几十万价差的诱很大。时代高架一通车,多少能吸引一批外溢刚需。

但想要大涨也很难,毕竟义桥的基本面很薄弱。

比如交通方面,除了一条高架,刚需最爱的地铁,依旧停留在蓝图中;没有大型商业配套,日常生活只能依靠底商。

教育配套和医疗配套,更是缺乏亮点。

所以,倾向于配套功能的刚需,可能会选择综合条件更出色的区域,比如通地铁的富阳银湖、萧山南部新城,甚至大江东,尽管距离更远。

其次,义桥的挂牌量也不少。截至昨日,5盘累计挂牌量近300套。而过去90天,5盘仅成交27套。

算算时间,需要30个月才能去化完毕。

而且,义桥二手房价的上涨,还有一个大前提:开年小阳春要如期而至。

在“全国一盘棋、上下一条线”的大环境下,很难有城市或板块,走出独立行情,更多还是要依靠整体大势。

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但客观地说,无论租房还是买房,现在都是一个相对安全的节点。

经过一年的调整,全城包括义桥在内的二手房,都经历了一波洗礼。如今暖风四起,利好不断,至少不会出现继续大跌。

租金更不用说,一年之中,春节前人员流动最大,与房东的议价空间也最大。

而且,似义桥这样的刚需板块,生活成本比较低廉。拿停车费来说,每月租金只要100元上下。

所以,将义桥作为人生中的一个跳板,未尝不可。

如同当年的下沙、星桥、崇贤等板块,初入职场的年轻人,经济收入有限,先买一套过渡居住,待资金充裕再回到主城。

据说,金域三江已有50%业主,置换到了主城

或许有人说,那是因为当时房价便宜,业主卖了有资本。其实,未来的义桥,理论上还有不错的想象空间。

比如,三江汇和地铁四期南延。至于能达到什么程度,只有时间能给我们答案。

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编辑�O二叔

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