破解轻资产之“困”,恒太商业找到了可行之策!

商业地产进入存量时代已经成为事实。随后,存量项目“轻资产运营”的商业模式正在加速商业地产的碎片化整合。

根据Winner的不完全统计。com,轻资产近五年的增量无论是量还是量都在逐年增加,2019年首次超过10%。2020年全国商业增量下降,轻资产项目增量占比提升至12.7%。

到2021年,万达、恒泰、新城、盛兴将加快轻资产项目布局,这将使轻资产市场更受关注。

轻资产项目的表现在竞争时并不完全乐观。尤其是在低线城市,到处都是项目搁置未完成。如何帮助这些物业走出困境,促进行业健康发展,对运营商来说是不小的挑战。

在上一期(商业存量赛道“激战”正酣,入局者如何跻身头部?)中,通过股票业务的发展现状,我们看到了股票资产面临的挑战和机遇,同时也对专业运营商盘活股票资产的价值意义有了深刻的认识。本期我们将围绕轻资产项目的发展现状,深入分析轻资产运营商如何帮助不良资产解决现实中的“困难”,优秀的轻资产运营商应该具备哪些核心竞争力。

一个

三、四线城市渐成“沃土”

中国轻资产的第一年是2015年。在此之前,土地升值是行业的核心红利。2015年,中国楼市出现了“慢牛”行情,去库存成为主旋律。转向轻资产可以说是利用了这一趋势。

商业地产圈也不例外。2016年达到高潮。万达、恒泰、大悦城、凯德等商业地产企业或多或少开始布局轻资产项目。

在这个发展过程中,轻资产项目具有“二、三、四线城市为主体”的特点。Win Business大数据统计的287个轻资产项目中,华东、华南占比超过一半,城市层级中,二线占比最高,三四线数量相近,五线城市最少,六线城市基本没有。体量方面,50-20万O是主要因素,小区小商场、巨型综合体少见。

来源:中城研究院Win商业大数据

制图:商业地产头条

到2023年,中国购物中心轻资产项目

从这些轻资产项目的分布趋势不难发现,一线城市综合体项目本质上是开发商的核心资产,自持运营才是理性选择。二、三、四线城市存在大量土地效率高、管理效率低的存量项目,适合头部轻资产扩张规模。恒泰商业的崛起无疑证明了这一点。

据悉,恒泰商业自成立以来,一直深度参与三四线城市的商业发展,为中小城市消费者所熟知。经过30多年的布局,恒泰商业已成功管理浙江、安徽、江西、山东、湖南、湖北等17个省市的50个商业项目。轻资产项目规模位居全国第二,仅次于万达。从恒泰商业的项目布局可以看出,三四线城市占了90%以上的项目,在下沉市场的占有率非常高,市场优势巨大。

在规模效应下,恒泰商业熟悉接手轻资产项目遇到的各种问题,并提出相应的解决方案,为行业开辟了一条独特的资产轻战略管理之路。

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如何解决轻资产物业现实之“困”?

商业地产无序扩张,不少项目经营不善,是商业管理公司崛起的重要原因,为头部房企布局轻资产项目提供了重要契机。

纵观行业,一些开发商、非开发商、非商业实体等业主在取得土地并规划I

疫情过后,这种现象愈演愈烈,甚至很多同等规模、位置好的物业,因为专业能力不足,需要专业的商业管理公司进行管理。

“这两年处于轻资产发展的有利状态,因为商业地产对专业化运营的要求更高,更多的房地产开发商愿意拿出房产在轻资产公司进行管理。”恒泰商业管理集团有限公司董事长兼总裁胡方元在近日举行的赢家线上发布会上,就《商管公司轻重分离:向市场要增长,见证产业链成熟》主题发表了自己的见解。

在她看来,存量资产的出现主要与无序扩张、开发商短期利益、运营商片面追求高租金、不考虑正确定位持续经营项目有关。简而言之,忽视、不专业和产权。

散(盒子散售)、资金问题是轻资产物业不得不面临的现实之“困”。

作为专业的轻资产管理公司,恒太商业能够达到如今的市场规模,主要在于其直击行业痛点,以“利他共赢”作为企业发展理念,精心打磨了众多商业项目,并在这一过程中明确了轻资产的逻辑和运营模式,其基本逻辑是以业主诉求为核心的“定制化商业+集团化运作”模式,以“质”取胜,持续做大市场规模。

为此,恒太商业一手牵着“诉求各异、实力情况各异的业主”,一手牵着“求大于供的品牌商”,不断创造能够承载业主诉求、持续产生价值的产品。

由于一千个业主有一千个诉求、一千个物业形态,这就要求运营方有定制产品的能力。对此,恒太商业根据业主诉求、在地文化、目标消费市场、商圈和竞争、城市基本面等维度分析,找到机会点,量身定制商业产品。目前,恒太商业已经形成了四条产品线、九大产品模型,在市场上得到了良好反馈。

具体到实践中“一手抓业主”,恒太商业秉承着“为业主创造价值”理念,不断帮助业主方解决各种难题。由于住宅用地“两集中”、“三道红线”调控等房地产政策,恒太商业操盘的的个别项目遇到资金回笼等难题,导致项目一再延期。对此,恒太商业坚定站在业主方的角度,思考如何帮助他们解决难题,努力将项目盘活。

另一方面,商业的难做在于专业性要求极高。恒太商业能够持续帮助业主打造有价值的商业项目,主要在于形成标准化管理的基础上,保持长期主义,并设有商学堂持续培养人才、更迭岗位技能,保证管理的高效。

当下,疫情反复无常,加剧了商业项目的经营难度。开不出来、开出之后运营不佳等问题不断涌现。由此,寻求专业的运营商,成为提升项目租金回报与影响力的重要选择。

宁波南部商务区水街、恒太九汇城两个项目的成功改造,均折射出恒太商业的专业度。

宁波南部商务区水街:精准定位,打造夜生活消费地

在商务核心区被多个商业项目环伺,该如何脱颖而出呢?恒太商业操盘的宁波南部商务区水街或能提供新思路。自接管该营筹街区后,恒太商业对其及周边进行了综合调研、分析,最终定位为品质商务配套、宁波夜间经济名片、周末微度假胜地 。

围绕这三个方向,宁波南部商务区水街对品牌级次进行了升级,引进宁波第二家M Stand、PIZZA PINO、大江户、魅 KTV等众多品质餐饮,并在中心广场、下沉广场及其他公共空间进行了优化,塑造项目艺术氛围、多功能性的同时,提升了商户入驻率,营造“水无界 漫生活”的氛围。

部分品牌图片仅作示意参考

考虑到当下精神消费热潮高涨,恒太商业基于集团自身特色运营城市市集经验,先后举办了鄞州之夜、鄞州之夜2.0、“留工稳岗”、水街花花汇等主题活动,不断深化与消费者的精神互动,成为当地的商业名片。

其中,“鄞州之夜”是恒太商业积极响应“夜市经济、地摊经济”打造的创新IP,涵盖露天电影院,水畔古风、美食、文创等各类主题市集,是宁波标志性的夜色生活坐标。累计招募 8000 多个摊位,抖音曝光人次 140 多万,吸引客流人次 90 多万,小红书自发打卡 2400+,并得到包括央视 CCTV2 套、浙江卫视中国蓝、腾讯新闻、网易新闻、新浪、浙江在线等多家全国性媒体报道,成为宁波特色夜间经济品牌。

一系列举措下,宁波南部商务区水街获得了“省级高品质步行街试点”荣誉称号。

恒太九汇城:分级招调,提升满铺率至100%

评估商业项目的资产价值增长,数据最能说明一切。2019年,恒太商业接手该项目时,场内的满铺率不到80%,预警品牌59%,租金收缴率65%,如今满铺率100%,租金收缴率100%。这一切得益于恒太商业对于营筹购物中心定位、稳场、调改、推广四板斧。

具体而言,恒太商业重新梳理项目,以项目核心客群及当下热点为出发点,将其定位“18-35岁年轻家庭城市时尚生活中心”,并在第一时间稳定团队,稳定符合定位、符合品类标杆的品牌。

与此同时,恒太商业采取了“分级快准狠”的业改招调策略,先后进行了数次内、外场调整,实现挖面积创收。

在推广方面,恒太商业基于项目所处不同周期,采取了不同的营销思路,同步落地集团IP活动,最终取得超出预期的成绩。

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发力轻资产,需要构建哪些核心能力?

透过恒太商业盘活存量资产的案例,可以看到只有做到精准定位和持续良性运营,才能实现资产价值最大化。而在入局者不断增加、新竞争浪潮接踵而至之际,轻资产管理者想要应对挑战,必须具备相应的专业能力来达成业主诉求。

透过众多轻资产项目案例不难发现,必不可少的专业能力有两个。

第一个能力,是做好轻资产项目的精准定位,即定制化商业的能力。毕竟不同城市、商圈、消费者的差异度十分大,需要有不同定位的商业产品去适配,加上很多物业在接手时已经具备一定雏形,需要定制化商业在市场上形成差异化。

另一个能力,则是集团化运作的能力。在“轻重分离”已成必然趋势的当下,利用集团能力整合资源,赋能到前端项目,是大部分头部企业的选择。

于恒太商业而言,这同样是自身的优势之一。基于全国性品牌资源、优质人才资源与人才发展体系、标准化筹备打法、特色营运打法、成熟的管理体系,恒太商业能够快速实现定制化,进而打造一个能承载价值的产品,解决业主对于项目“提升城市形象、如期高品质开业、回笼资金、提高投资回报”等诉求,真正为行业提供解决方案。

--写在最后--

顺势而为,与时代同频发展,是头部企业成长的共同点。作为其中一员,恒太商业历经三次转型,完成从百货业态、超市、家电、百购,到购物中心的层层升级。并在轻资产浪潮来临之际,将业务模式转向商业地产全产业链平台,可谓踩中了中国商业变革的每个节点。

就轻资产市场现状而言,后浪还在奔赴,商业地产轻资产的故事仍在继续。

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