业主更换物业,法律依据有哪些?需要什么流程?

如果对物业的服务不满意,

业主可以自行更换物业,

除了要知道更换物业的流程,

还有必要知道更换物业的

法律依据。

业主大会有权决定

选聘、解聘物业公司

根据我国物业管理法律法规,业主大会有权选聘物业服务企业,也是替代物业服务企业的主体。他们可以通过业主大会聘请新的物业公司接管原物业公司,为小区业主提供物业管理服务。

法律依据:

《民法典》 第九百四十六条:业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。

《物业管理条例》 第十一条:下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业。

《东莞市物业管理条例》 第十一条:业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责:(五)选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容。

需要注意的是,小区业委会只是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定,无权决定物业服务企业的选聘和解聘。

更换物业公司的

条件

更换物业服务企业的条件如下:

1.法定解除。即当物业服务企业失去一定的经营资格时,签订的《物业服务合同》将自动注销。

2.协议的终止。当《物业服务合同》中约定的原因导致需要更换物业服务企业时,业主委员会可以根据《物业服务合同》中的约定直接进行变更,也可以根据业主或物业使用人的投诉,在具体操作后与物业服务企业解除合同。

3.业主行使任意解除权。《民法典》第946条【业主任意解除合同的权利】规定,业主按照法定程序共同决定解除物业服务提供者的,可以解除物业服务合同。

业主拥有的物业专有部分的建筑面积,按照业主持有的房产证记载的建筑面积计算;已出售但未办理不动产权属登记的房产,按照商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按不动产权证数量计算,一张权证计为业主人数。已出售但未办理不动产权属登记的房产,按照商品房买卖合同数计算业主人数,一份合同计为业主人数;对于未售出的房产,建设单位算作业主人数。

更换物业公司

所需程序

更换物业公司前,大会应当决定下列事项:

(一)业主大会决议;大会决定另行聘请物业服务企业的,应当在作出决议后及时书面告知原物业服务企业。

(2)授权业主委员会或者委托招标代理机构组织招标;

(3)确保采用公开招标或邀请招标;

(4)授权业主委员会直接确定中标人或评标委员会推荐的中标候选人名单后,业主大会最终确定中标人;

(5)物业服务的价格范围或水平。

物业管理公司的变更是一项极其困难且风险极大的工作。以使物业管理公司的变更有足够的群众基础和法律依据。在这个过程中,业主大会的召开和决议尤为重要。业主大会可以采取集体讨论或者书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两栋以上房屋的,可以以幢为单位、以单元为单位、以楼层为单位推选若干名业主代表参加业主大会会议。选举业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当就业主大会会议拟讨论的事项事先征求所代表的业主的意见。需要表决的,业主同意、反对或者弃权的意见,应当由业主代表签名,并由业主代表在业主大会表决时如实反映。

业主大会应当由物业管理区域专有部分占总建筑面积二分之一以上、占总人数二分之一以上的业主参加。业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。

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,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;

4、中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

招标前办理备案工作

在招标前,作为业主大会的执行机构,业委会应当到所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时,应提交以下资料:

1、业主大会决议;

2、招标公告或者投标邀请书;

3、招标文件;

4、法律、法规规定的其他资料。

业主委员会委托招标代理机构进行招标的,还应提交双方签订的委托书。

更换物业公司后

需要交接的资料

根据相关规定,新的物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。移交的资料包括:

1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工,配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料;

2、设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料;

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;

4、物业管理所需的其他资料,譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同,各种物业服务债权债务账册等。

关于业主委员会以上资料的获取,是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交,可向他们索取;如果是由于开发商的原因,则可以向开发商主张,必要时可通过法律途径予以解决。

原物业公司拒绝退出的

可以通过法院要求其强令退出

依据《东莞市物业管理条例》第七十七条:违反本条例的规定,物业服务企业有下列行为之一的,由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚:

(三)业主大会依法选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的,责令限期退出;逾期不退出的,处五万元以上十五万元以下罚款,并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质;

(四)退出服务时不履行相关义务的,责令限期改正,并在一年内不得参加物业管理招标投标活动。

物业管理作为一种商业化公共事务管理,传统行政对其制约和影响力大大降低,对很多纠纷和争议越来越无能为力,这些矛盾和纠纷逐渐走入诉讼程序。业主与物业公司是一场实力悬殊的法律“角力”。业主对于自己的居室享有专有所有权,而对那些绿地、电梯等建筑物附属设施只享有共有所有权。

所以,对于社区中的绿地侵占、电梯不通风等涉及社区共有财产的问题,单个业主无法获得有效的原告身份,就无法以个人名义出来主张权益,在与物业公司的抗衡中,这成了业主先天的“软肋”。

因此业主维权必须通过业主大会以及由业主大会所选出的执行机构业主委员会,依法更换物业服务公司,维护自身权益。

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