“交房先交物业费”被抗诉,纠正潜规则不能止于个案

新京报数据图。

买房签合同的时候,该付的钱都付了。这样一来,在交房取钥匙时,开发商要求买受人提前支付上一套房产的物业费,否则钥匙就不给了。杭州男孩小红决定对这样的潜规则说“不”。

该报称,小红先是起诉开发商,要求直接交付钥匙并支付逾期交付违约金,但被法院驳回,随后小红向检察机关申请监督。后来杭州市检察院向浙江省检察院提出抗诉后,浙江省高级人民法院重新审查,变更了开发商对小红延期交房的8000元处罚。

8000元违约金不高,但检察院作为法律监督机关,对房地产领域的潜规则明确说“不”,浙江省人民检察院、省高级人民法院对开发商违约行为作出了否定的法律评论。因为潜规则已经执行了很久,消费者习惯了被“蹭”,潜规则被洗掉,变成了明规则。违反法律的行为应该被纠正。

其实,先交物业费,后拿钥匙,是很多开发商的“霸王条款”,本身就是违法违规的,显示了开发商的嚣张气焰。合同签订后,买受人已经按照合同约定支付了款项,开发商应当按照约定履行交付房屋的义务,而不是在合同外设定其他交付条件。

有人会说,以前的物业既然提供了服务,买家就享受了服务,当然要交费。但是,“一码换一码”,买房就是买房,物业就是物业。房产中介要按合同约定交房,要求消费者先交物业费,这就是违约。起初买受人的合同中并没有这样的条款,交付房屋和支付物业费是两种不同的法律关系。

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事实上,前期物业一般是开发商的子公司,在业主没有充分入住并自由选择物业公司的情况下,前期物业提供管理服务是合理的。然而,开发商却利用自己在交房中的主导地位,为下属公司进行不正当的利益输送,想直接从买家身上“割韭菜”。现实中,这个问题可以说是正常的。

过去20年,房价一直在单边上涨。“买房意味着赚钱,上车意味着改变人生”,这导致很多开发商利用自己的“甲方身份”,想从买房人那里拿什么就拿什么。从收取“茶水费”、“看房费”,到提前锁定各种名目的预付款,再到交房时强行提前缴纳物业管理费、强行收取装修押金。可以说,只要买房的人几乎都是这样被开发商处理的。

这些明晃晃的潜规则是对法律法规的公然违反。但是随着房价的飞涨,消费者不愿意和开发商攀比,只能低头吃哑巴亏,导致消费者花了很多钱却得不到应有的尊重。

但是,在房价告别快速上涨、“房住不炒”成为社会共识的当下,正是让“潜规则”更加真实、补课的好机会,让一向强势的开发商回归民法应有的地位,学会与消费者平等协商。

此次,浙江省检察机关为消费者“脱颖而出”,抗议房地产行业这一普遍的“潜规则”,提供了维权样本。还利用具体法律监督案例,提高人民群众对民事、行政、公益诉讼“三大检察职能”的认识,真正实现检察效益。

当然,对“先交物业费”说“不”,不能止于个别情况。该案经浙江高法、省检纠正,具有标杆意义和指导意义。在未来,我也希望更多的消费者会出来比这更真实,让这些联合国

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