房产跌价能找物业赔偿吗?法院判了!

住房商品化后,产权纠纷成为老百姓非常关心的问题。然而,美好的社区生活和高质量的物业服务不是靠不交物业费的“花式”营销或“维权”就能实现的。在温岭市,环亚公司按照合同约定履行了为小区提供物业服务的义务,但业主蒋因邻居违章建筑、物业价格下降、对物业公司处理结果不满意等原因拒绝支付物业费。日前,浙江省温岭市人民法院作出判决,依法支持环亚公司的诉求。

物业收费明约定

浙江温岭某房地产开发商2012年在市区建了一个商品房小区。

同年4月,房产中介与环亚公司签订《前期物业服务合同》,载明小区物业由环亚公司管理,业主按所拥有房屋的建筑面积缴纳物业费。或者物业所有人或使用人自办理交接手续之日的次月起,缴纳全年物业费。合同签订后,环亚公司将根据合同对小区内的房屋、配套设备及相关场地进行维修、维护和管理,以维护小区内的环境卫生和秩序。

2015年,市民蒋在小区买了一套建筑面积83.17平方米的房子,他很期待以后能住上新房。

邻居违建起纠纷

关房子的时候,姜发现隔壁邻居偷偷把入户门搬到了外面,安装了一扇开着的门,占据了一米多的公共通道。门一开,他就可以到自己家了,进出很紧,破坏了消防、通讯、水电设施和外墙,当即拒绝签收。

房地产开发商多次和他沟通,说这件事可以由环亚公司处理。2016年8月,姜为了早日拿到房产证,终于签下了房子。

随即,姜找到环亚公司反映情况。雅公司及时向行政执法部门报告,公司项目负责人也表示愿意配合姜将违法建设部分恢复原状。

验收当天,姜发现,被占用的楼道虽已恢复原状,但墙面凹凸不平,绘画色差较大。此外,他还测量了门与门之间的距离,邻居们仍然占据着大约13厘米宽的公共通道。

他对这一结果非常不满,自2018年11月以来一直拒绝缴纳物业费。2019年底,姜把小区里的房子卖给了别人。

房产跌价由谁赔

2019年以来,环亚公司已提起两起诉讼,但均以撤诉告终。

无奈,2020年,环亚公司提起第三次诉讼,要求姜支付物业费2811元及逾期付款违约金。

庭审中,姜提出该房屋因物业监管不到位,楼道短了13厘米,消防、通讯、水电等设施被破坏,非常不安全,导致售房时损失10万余元。

他还指出,环亚公司作为有偿服务机构,有义务对业主的行为进行监督。房价下跌的原因是公司未能履行对业主违法建筑的封堵义务,应承担自有房屋差价20%的赔偿责任。

环亚公司认为,他们已经积极跟进了江家门口业主的违章建筑,也通知了相关部门介入,并很好地配合了业主,将违章建筑部分拆除并恢复原状。

由于更换了大门,原来的位置无法安装,所以占据了大约13厘米宽的走廊位置。针对这一情况,公司也积极与蒋沟通,蒋经询问相关部门,最终同意在现位置安装大门。但是,对于上述情况并没有书面约定。

物业公司已尽责

温岭市人民法院认为,从现有证据来看,环亚公司只是在程序上存在一些瑕疵

事件经姜反映后,环亚公司积极与姜的邻居沟通,也向行政执法部门进行了举报。相关部门也介入制止了姜邻居的违法行为,其违法情况得到了纠正。在整改过程中,环亚公司积极对整改后遗留的破损墙体等部位进行修复,该行为也得到了姜某的认可,其已履行相应义务,未给姜某造成损失。

如果姜想彻底解决违章建筑等问题,应该继续向相关职能部门汇报解决。有证据证明有损失的,可以另案向侵权人主张。对于物业服务存在缺陷的,有权要求环亚公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失。

此外,《前期物业服务合同》明确规定了因业主未按时足额缴纳物业服务费而导致的违约责任。姜拒不支付物业费已构成违约,应支付逾期付款违约金。因此,法院判决姜向环亚公司支付物业费2811元及从2018年11月开始计算的逾期付款违约金。

宣判后,姜拒绝接受上诉。二审法院维持原判,驳回上诉。

判决解析:

物业服务企业没有执法权

负责本案的法官、温岭市人民法院陈石人民法院院长陈永斌介绍:业主和物业公司是平等的民事主体,业主在享受着服务的同时,也应当履行自己应尽的义务。.

环亚公司作为小区的“管家”,有义务配合业主维护相关权利,提供便利条件,保障小区的居住环境。接到姜某的回应后,他采取措施劝阻姜某的邻居,并向行政执法部门举报。双方还加强了沟通,江的邻居也积极配合,恢复了被非法侵占的部分。

姜表示,他的邻居占用公共区域,损害了他们的利益,并指责环亚公司没有帮助他们处理此事。

好而拒付物业费,实质上夸大了环雅公司的职能。环雅公司本身没有任何行政权力,既不能挥起拳头粉碎违建,也不能坐在原告席起诉要求江某的邻居拆违。

因此,在这种情况下,江某不能因为其他业主违规占用部分未恢复至自己满意的程度,而把所有的责任归罪到环雅公司头上。其拒不支付物业费和要求物业承担卖房亏损价20%的赔偿责任,是不受法律保护的。

整治违建应各负其责

毁绿扩院、占用平台、搭建阳光房等违规行为及其带来的安全隐患是住宅小区的“通病”。整治小区违建的问题,需多方努力,多管齐下。本案中虽只涉及两个主体,但是在事情推进的过程中,相关的参与者却有以下四种,各自承担着不同的社会责任:

一是把楼道公共空间“圈”成“储藏室”的违法改建的业主。面积不够楼道凑。楼道公共空间被占用并不是个例。部分业主甚至认为自己对房屋附近的楼道区域享有专有权利,可自行处置。

然而,法律早有规定,任何单位或个人私自侵占共有领域,均属于侵犯业主之共有权利。都在一栋楼里,装修改造必然会影响邻居的生活:在临时占用时要采取措施保障安全并及时恢复原状;在改变房屋结构时更要慎重,要征询邻居的同意,并向物业询问报备,避免造成不能修复的损害。

二是维权“不成”的业主。业主消极地拒绝交纳物业费来表达自己心中的不满,并不是理性的做法。

业主在发现邻居擅自占用、改建公共区域时,有权请求其排除妨害或者消除危险。在维权过程中,双方要加强沟通交流。如果谈不拢,业主可以找业委会、社区调解或是向物业服务企业征询解决的方法。调解不成,可以请求行政执法部门监管。行政执法部门若不作为,可以提起行政诉讼加以纠正。当然,也可以直接以违建侵权者为被告提起民事诉讼。

三是“真的没有执法权”的物业服务企业。部分业主违规搭建是物业服务企业最头痛的问题,影响到公共区域的安全、卫生及邻里关系。物业服务企业只是小区的管理者,没有行政执法权,发现问题也只能加以劝导、提醒。

物业服务企业遇到业主违建等问题,首先要加强监管检查,及时予以制止。行为人不听劝的,向行政执法部门进行投诉;其次要加大宣传力度,让业主意识到擅自占用公共区域不仅损害了他人的利益,也会造成隐患;还要建议业委会和业主大会发挥自治监督作用,及时劝阻违规业主。

四是具有“实权”的行政执法部门。违规者利用住宅的特殊性和隐蔽性“躲猫猫”,使得执法人员“进门难”。只能靠投诉举报、随机抽查等方式来发现问题,从而影响到治理的效果。

因此,行政执法部门要保持对新生违建“零容忍”的高压态势;强化“城管+社区+物业”三方联动机制,充分发挥社区、物业巡查作用,实现小区违建全天候、全覆盖监管。同时,要有效整合社区、物业、居民等多方力量,强化巡查监管,力求做到防范在先、发现在早、处置在小。

来源:中国普法

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