解码西安城改“江林系”一:16年明暗腾挪史

撰文 | 文一刀

11月7日,在Xi城南的江林新城,一张显示供暖公司张贴的物业欠费的纸让社区再次遭殃。这几年不知道围绕这个项目上演了多少类似的风波。

与此同时,城北惠林花城旁边,实用集团建筑工程有限公司下属的一个施工队正在为讨要欠款发愁。这几千万项目资金已经拖欠了近十年,官司打了六年,也不知道打了多少次。

南北一城,世界几次,对手其实就一个:陕西江林公司。

Xi的城市改革很快就要20年了。20年来,城市改革在推动城市建设的同时,也积累了大量的“后遗症”和“并发症”。

在五花八门的城市改革项目中,这两大市场跨越了城市改革的各个阶段,涉及各种类型的纠纷:违规销售、手续不全、资金断裂、股权转让、权属纠纷、质量维权.堪称城市改革史上的“问题大全”。

其中,会林花城为未央前进村城改,江林新城为雁塔齐王村城改,总投资160亿元。

一开始没人想到,或者不敢想,背后的经营者其实是从承包商创建的几家新公司开始的,包括:陕西江林房地产开发有限公司(惠林花城开发主体,以下简称江林地产)、陕西江林龙腾置业有限公司(江林新城开发主体,以下简称江林地产)、陕西江林投资集团有限公司(以下简称江林投资)。

在他们周围,也有一系列大大小小的公司,相互交织在一起,简称“江林系”。以下是其16年难得的发展史。

第一,进村,推进

Xi市未央区靳东村,原属大明宫乡管辖,位于北二环与东二环交汇处的太华路中段东侧。20世纪80年代以来,靳东村创办的村集体经济蓬勃发展,并在90年代达到顶峰。

当时,靳东村的龙头企业是Xi安前进高压阀门配件厂,因业绩优异,于1990年被批准为国家二级企业。

1994年,靳东村七大支柱集体企业和其他多种经营的总收入超过1亿元。1800多名村民安装了有线电视,其中一半人有养老保险。成为省市两级“小康示范村”、“亿元村”、Xi市乡镇企业十强村。

2002年,Xi开始在“三自”政策下推进城市改革。这种模式的核心是以村集体为主导,改造资金通常由村集体经济和村民家庭共同投入。当时所有有相当投资能力的富裕村都想着上这趟车。

当时的靳东村,发展势头就像是西北版的花溪村。怎么能不“带头”呢?

2004年9月,陕西前进建设发展有限公司由村委会下属的xi安前进工业(集团)公司发起,村民代表(代表全体村民)数十人组成。自此,前进村城改革的大幕拉开。

“三自”城市改革,说白了,就是在村里自己的土地上为盖楼筹集资金。按理说进村前的经济实力不在话下。然而,村里不知何故找到了一个“投资人”——陕西江林建筑工程有限公司

2005年8月5日,Xi安出台了《关于加快城中村改造的意见》,要求加快二环内城改造。当年8月26日,前进村委会、前进公司与江林建设签订《关于城中村改造项目合作开发合同书》。

主要内容如下:靳东村提供土地127.44亩,江林建设提供资金,与开发商合作在项目内居住。建成后,江林建设将把1.5万平方米的外立面房屋还给前进村。

2007年Xi安城改办成立后,旧的改革模式也从“三自”转变为“整拆”。

当年3月,江林建设股东成立陕西江林房地产开发有限公司,不仅从江林建设手中继承了前进村城改项目,还将开发小区命名为“惠林花城”,规模从之前的127亩扩大到“拆迁”后的近714亩。

新亮相的“汇林花城”展示为“百万平米市场,分五期开发”,此前127亩的开发范围成为项目一期。

江林地产显然非常热衷于接下这个项目。大约半年后,它也做了同样的事情,赢得了Xi南部伍兹大道的齐王村城市改革。

这也是一个从“三自”时期开始转型,在“拆”的原则下快速发展的项目。占地400多亩,被命名为“江林新城”。也承载着“百万平米市场、国际社区”的璀璨光环。

南北两大项目总投资高达160亿元。相比之下,江林地产的注册资本只有8000万元。即使相信注册资本是真实的,仍然以13336.02万元的杠杆运作。

怎么玩这么难的空手道游戏?梳理历年公开信息,可以看到江林地产前后使用的手法包括:拖欠工程款、违规无证销售、低价低首付圈买家“入坑”、民间借贷、借条….

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更有甚者还包括非法集资。数十份判决显示,在审理前进村村民与江林公司的民间借贷诉讼时,法院表示,经查,江林公司行为已经涉嫌经济犯罪。

三、讨债与“烂包”

实事集团旗下一家施工队是“汇林华城”早期建设的主力之一,2008年8月28日,就与江林地产签协议承担4栋高层建筑的包工包料施工。

2012年5月全部建成交付后,江林地产将早已预售的房屋陆续交房,业主随后入住,但拖欠的近3千万工程款一直未予偿付。

讨要两年无果,该施工队无奈诉讼,官司一路打到最高院,历时5年终获认定,然而此时的江林地产早已被各路追债的、要房的打官司打到漏。

相关公开信息显示,江林地产涉4百余起官司,仅民间借贷诉讼就超过140起。先后被列入违法失信企业黑名单近百次,目前还有55个黑名单未能解除。数年前,累积需要履行的标的金额合计超过20亿。

面对显然已经“烂包”了的江林地产,实事集团下属施工队遂申请追加两关联公司作为被执行人。法庭上,对是否应当追加的辩论过程揭示江林公司试图“金蝉脱壳”的算计。

被追加的两家企业为:陕西江林龙腾置业有限公司(江林新城开发主体,下简称江林置业)和陕西江林投资集团有限公司(下简称江林投资)。江林方面称,江林置业公司的控股股东为北京宝瑞汇盈投资有限公司,据此对追加表示反对。

其言外之意即:“江林新城”并非江林地产的项目,相关土地等资产不能被拉进来作为江林地产公司欠账的连带清偿。

而在另一起诉讼中,却又承认“江林新城”确为江林地产所开发。

百乐公司是江林新城的物业,相关判决显示:“百乐公司提交由龙腾公司出具的《关于设立陕西江林龙腾置业有限公司的说明》,证明“江林新城”项目系陕西江林房地产开发有限公司开发,2012年11月龙腾公司注册成立并承接江林地产项目的所有权利义务。江林公司称上述情况属实。”

同一个事实,为应对不同诉讼,江林公司竟能给出完全相反的说法。

后经法院查明:“在案涉工程施工期间,江林房地产公司、江林置业公司均为江林投资公司的控股子公司,三公司的法定代表人同为王占林,三公司的股份由王占林及其家庭成员分别持有,实际上为王占林及其家庭控股。”

综合相关事实认定:“三公司在管理层、住所地、股东、经营范围、财务等方面高度混同,彼此人格难为第三人所区分,其人格混同已经侵及了债权人实事集团的利益,违背了诚实信用原则。”

最终,判决江林置业、江林投资公司对江林地产欠付工程款承担连带清偿责任。

四、纷争与闹剧

多年来,江林系相关企业股东屡现更迭,资金链则是断了续、续了又断,由此而上演的纷争、闹剧可谓丑态百出。

比如,实事集团下的施工队回忆称,除了拖欠的几千万工程款,即便是所谓支付的也并非通常理解的情形。

比如,在汇林华城正常销售才4800元左右时候,以每平米7千多估值给抵了一些卖不掉的房子,对冲掉1400万工程款。而这些房子因没有房产证,直到数年之后西安楼市最火爆时,才得以按略低于当年抵扣的价格卖掉。

2018年眼看楼市升温,汇林华城业主只好联手自救烂尾楼,结果又遭经济纠纷下的施工方建筑垃圾堵门。

十余年间,在“挖个坑就卖楼”、“拍胸脯保办证”、“低首付诱上车”等肆无忌惮的“野路子”之下,高达万计购房者和数量众多的建筑队被牢牢栓上两个劣迹斑斑的所谓百万平米城改大盘:汇林华城与江林新城。

另一头,以城改之名推平的土地,也无奈“被动囤积”长达十年。

2014年,江林公司高调宣布:要打造“西北首座以韩国主题为特色的,集休闲、娱乐、购物、住宅为一体的韩国风情体验式商业综合体。”

这个名为“江林.韩国城”的项目同属齐王村城改项目范围土地,号称“占地400亩…引进近千家国内外知名品牌的进驻。”等等。

造势喧嚣一番之后,这一誓言“必定改写西安南郊商业格局”的韩国城就被搁置、撂荒,一直无声无息。

直到2019年,借着西安楼市的一路长虹,经当地“招商引资”,广东奥园集团入局,收购部分城改土地开发了“和悦府”。

奥园入局后至今。在西安楼市热烈氛围带动下,江林集团再次粉墨登场,抛出“欲打造高质量医康养融合创新产业园”的戏码,俨然一幅在城改残留土地上“接着奏乐,接着舞”的新模样。待续

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