多伦多Condo管理费全解析(犀牛手札349)

无论是买房还是现房,都要问一个问题,那就是管理费是多少?但是我相信大多数人都不知道管理费到底是多少。今天犀牛就来讲解一下公寓管理费的方方面面。

公寓管理费的成本是多少?

a)公寓的日常运营资金,具体分为以下几项:

1)1)公寓的各种公用设施:水、电、气、照明、电梯、空调、水泵、排气等。

2)各类服务人员工资:保安、清洁工、垃圾清理、玻璃清洗、电梯、电话、空调等设施日常维护。

3)一些偏远的公寓,比如滑铁卢的很多项目,都有到市区的班车,这些杂费也要包括在内。

b)公寓储备基金一般用于支付公寓的各种资本支出。

1)电梯维修、地毯地板更换、门锁更换、各种标志更换、各种设施设备更换维护。

2)储备基金拨付的资金直接来自运营基金,具体拨付金额根据政府每三年强制执行的储备基金书房和公寓的实际需要确定。

公寓、停车场和储物柜的管理费

所有管理费必须由业主支付。目前,许多公寓、停车场和储物柜都必须单独收取管理费,管理费也由业主支付。

管理费怎么算?

计算管理费的基本原则是:住户的实际使用面积(不包括阳台)x(乘以)每英尺成本$/平方英尺。

业主需支付的最终管理费为公寓面积x单位面积管理费、停车位管理费和储物柜管理费。

影响管理费水平的因素

1)房龄

大楼越新,花钱的地方就越少。

每三年,公寓需要的预算将根据储备基金研究进行调整。

在五年的公寓之后,许多潜在的替代项目将被仔细考虑。为了应对未来的资本支出(7-8年),董事会可能会决定提前增加管理费,以充实储备基金,从而确保在需要资金时,有足够的资金提取。

一栋有10年历史的建筑可能需要更多的改变。

因此,如果你购买更多的公寓楼,3-5年内的新房相对安全。虽然新房管理费所在,但价格肯定更高,这要看买家最终的选择。

2)建筑物内的设施

多一些公共设施,比如多一个游泳池,多一个保安;不止一个娱乐设施;多一个房间等等,管理费就涨了。

3)建筑本身的建筑质量

如果房子本身盖得好,后期的支出就会少一些。因为质量差,有些楼入住一两年就需要维修,管理费会快速增加。所以,买房时选择一个口碑好的开发商是非常重要的。所有楼宇的管理费都会涨,但涨得快还是慢,主要还是看楼宇质量的控制。

4)管理公司的水平

现在我们都知道一栋楼里有很多事情要管理。如何最大限度地优化可以控制的资源,成为考核管理者能力的一件非常重要的事情。管理公司的水平对管理费水平有很大的影响。

5)家庭密度

高层建筑和中层建筑的总成本会有一些差异,但肯定不会有数量上的差异。一栋高层建筑和一栋中层建筑的用户可能会差一倍甚至更多。如果这样的用户得了一分,没有量级差的代价就会有量级差。

住户密度越大,管理费越低。

管理费是高还是低?

关于管理费的水平,很多人可能会下意识地说:当然,管理费越低越好。但不是这样的。

首先,为什么会出现物种Condo?为什么人们喜欢公寓而不喜欢房子?原因是像Condo这样的东西,只需要很少的钱,就能让你享受到绝佳的地段、高端的房子、便捷的生活和触手可及的设施。如果我们把它当作共享经济的典范,或许就很容易理解了。换句话说,你花的钱越多,得到的东西就越多。公寓是一个积极的杠杆。

从管理形式来看,管理费的一部分会放入备用金,不需要在需要的时候额外支付,相当于一份保险。如果一栋楼的管理费很低,可能是管理公司维护得很好,也可能是因为做了很多维修工作的延误造成的。这时,业主可能会被迫暂时上交一大笔钱。

公寓VS房子

最后,我们来分析一下公寓(公寓)和房子(别墅)的优缺点,到底是买公寓还是买别墅。当你看这个问题的时候,可能会有人下意识的说:当然要选别墅,不能先买别墅再选公寓。

不要急于下结论。让我来比较一下:

公寓的特点:

地理位置好,靠近大学、地铁和商业中心,随便你选;

虽然需要交管理费,但不需要自己修房子。

有公共设施,可以随便随时使用。

使用

没太多隐私,一出门就是公共空间,好处是很容易和其他人交流

适合城市动物

House的特点:

想怎么折腾就怎么折腾,自由度高;

没有管理费,但是屋顶、地库、草坪、墙壁有任何问题都有自己处理;

地段一般不如Condo方便

一切其他设施都有自己花钱筹备

隐私比较多,但是因为离人群比较远,安全也需要自己掌握

适合家庭生活

虽然上面的一些比较并不太完善,但是也基本可以看出:Condo和House代表了两种完全不同的生活,并没有谁好谁坏。真的选哪一种,还要看看你自己的内心怎么说。

关于Condo和House的生活,你有什么看法呢?欢迎留言说说。

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