来问吧 | 有关物业费交纳的7大问题,一文讲清!

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延期收房物业费怎么算?

如果我不留下来,可以打折吗?

物业公司没有支付道路大门的维修费和电费,

禁止车辆进入小区是否合法?

……

本文为大家答疑解惑!

问题1

开发商通知业主收房,但业主发现新房不符合交付标准,要求开发商整改。物业公司从业主整改完成后开发商第一时间通知业主收房开始收取物业费是否合理?

法官说

根据不合理。,相关法律法规,房屋已竣工但尚未出售或交付给买受人的,物业服务费应由建设单位支付。如果因新房不符合交付标准而导致房屋延期或未交付,则该期间的物业费不应由业主承担,而应由建设单位即房地产开发商支付。根据这一规定,一些地区还颁布了地方性法规和地方规范性文件,进一步细化物业费的缴纳金额。

法条链接

003010第四十一条第二款:尚未出售或者移交给物业买受人的已竣工物业,物业服务费由建设单位支付。

问题2

房子关了以后业主要交物业费吗?如果因为某种原因,业主在开发商通知后三个月关门,你是否需要支付这三个月的物业费?

法官说

新房的物业费自业主验收合格后开发商交付房屋时起由业主支付;关于二手房物业费的支付节点,二手房买卖合同(或司法拍卖公告)有约定的,没有约定的从房屋交付之日起计算。

如果已经满足交付条件,因业主原因造成房屋延期,延期期间的物业费由业主承担。

问题3

业主已经交了物业费,为什么物业公司还要业主交小区水电公摊费?这合法吗?

法官说

需要视情况确定。物业费是物业服务企业根据物业服务合同提供物业服务后有权收取的服务费。小区水电分摊费是物业共用部位、共用设施设备或物业管理区域内各种规定的需要业主分摊的费用所发生的费用。两种费用性质不同,包含与不包含没有关系。管理规约和物业服务合同授权物业公司收取水电分摊费用的,业主应向物业公司支付费用,物业服务提供者应当定期以合理方式向业主披露费用的项目、标准和金额;物业服务提供者以收取公用事业费的名义收取额外费用是违法的。

法条链接

003010第四十四条:物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。物业服务企业接受委托代收款项的,不得向业主收取手续费等附加费用。

问题4

业主不交物业费不交房合法吗?

法官说

交付房屋涉及的法律关系是房屋买卖合同(或商品房预售合同),支付物业费涉及的法律关系是物业服务合同,是两种不同的法律关系。交付房屋是房地产开发商的权利和义务,而不是物业服务提供者。业主违反约定逾期未缴纳物业费的,物业服务提供者可以督促业主按期缴纳物业费。逾期付款期限仍未到期的,物业服务提供者可提起诉讼或申请仲裁,不包括暂扣房产证、暂停门禁卡、禁止业主进入物业。

当然,如果开发商没有履行配合的义务

《物业管理条例》第九百四十四条:业主应当按照约定向物业服务提供者支付物业费。物业服务提供者按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不缴纳物业费的,物业服务提供者可以催告其在合理期限内缴纳;合理期限届满未支付的,物业服务提供者可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务提供者不得以停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费。

问题5

房子空置,提供的服务相对较少。物业费可以打折吗?

法条链接

我国对空置房物业费减免政策没有明确规定,但一些地方法律法规规定了空置房物业费缴纳标准。建议您查看当地关于空置房物业费缴纳标准的相关政策。

比如在宁波地区,根据宁波市政府办公厅《物业管理条例》第五条第(五)款规定,业主办理物业交付使用后一年内未入住的空房,从第二年起,业主应向物业服务企业提交空房起止时间书面申请,经物业服务企业核实后,空房期间的物业服务费从第二年起按80%的费率缴纳。

问题6

由于原房主只签了购房合同没有拿到钥匙,房子一直拖欠,导致房子闲置五年后被拍卖。物业费应该在下一个业主拿到钥匙的时候开始吗?如果拍卖行的公告中没有约定物业费将由标的接受,则在确认权利之前。

的物业费,应由谁承担?

法官说

经拍卖而取得的房屋,买受人是否需要承担房屋过户至其名下之前的物业费,需要看《竞拍公告》等拍卖文件的约定。若拍卖文件中已告知买受人需处理可能存在的物业费,则买受人基于拍卖已继受取得前一任业主对房屋的所有权利义务,买受人不能再以其并非房屋所有权人来抗辩物业费的付款请求。

法院的拍卖文件不仅只有拍卖公告一份,还有拍卖成交确认书、执行裁定书等。若法院的拍卖文件中均未对确权之前的物业费进行约定,根据合同相对性原则,物业公司可向原业主主张确权前欠缴的物业费,获得生效债权文书后可向人民法院申请执行或参与拍卖房款分配。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百一十九条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。

问题7

物业公司以业主未交纳道闸维修费和电费为由,禁止其车辆进入小区,合法吗?

法官说

不合法。道闸维修费属于因物业共用部位、共用设施设备维修产生的费用,一般由住宅专项维修基金承担,若维修基金不足,应当及时续缴,业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有;电费是业主与供电部门签订供电合同,因业主用电而产生的费用,两者均与物业管理费性质不同,系不同的法律关系。物业公司可以经业主委员会(或业主)授权后,就管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等向最终用户收取有关费用,但物业公司不得在业主欠缴代收费用的情况下,就物业服务合同未授权的行为(如禁止车辆进入、禁止业主进入、停水停电等)进行私力救济。

若经合理催告期,业主委员会(业主)仍不交纳专项维修基金或代收费用的,物业服务人可凭物业服务合同提起诉讼或申请仲裁,要求业主委员会(业主)承担物业服务人垫付的道闸维修费或电费。

法条链接

《住宅专项维修资金管理办法》第十七条:业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的,续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。

来源:最高人民法院司法案例研究院

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