中建三局海淀高标准方案 独家解密(上)|二批次拿地复盘

写完北京海淀征地的幕后后,中建二局两批海淀楔形地块的高标准方案成为神话传说,甚至被称为征地葵花书。房地产正在利用资源寻找这个计划。

中建三局的高标准方案神话,不是没有道理的。毕竟中海、华润、城建三兄弟都是因为这个计划而落败。

所以这个高标准的招标方案,技术含金量和定位都很高,甚至可能是三批高标准征地环节的解码神器。销售智库第一次拿到这个方案,承诺一个月后在江湖露面。

首先,中建三局在武汉有自己的设计院。这个计划是中建三局自己制定的。以下是专家意见要点的记录。

1.中建三局还是比较克制,没有传说中那么拼。

装配式建筑装配率70%,还不错。

实施超低能耗建筑面积达到总面积的55%,并不高。

实施健康建筑面积达到总面积的82%,只能算OK。

后两项不是100%,这是正常的尺度。鲁能在王身上很多,全部都是100%和100%。

2.细节里有讲究。

标书里有一句话:6#住宅楼采用减震/隔振技术。

这是隔振措施的要求,基础处应安装隔振垫。如果地震来了,会起到缓冲作用,需要一些钱。

猜测第三局不采用减震措施,大概率采用隔震措施。不同的是减震措施可能会影响户型的室内布局,估计三局不会这么做。

而且只有6#这一栋楼有,满足了至少要求。估计这栋楼到时候会贵点。

进入高标准板块的对手包括华润、城建、中海。说明对手比较克制。

3.关于配建

中原方言是这样说的:额外增配1500平方米公共服务设施,并无偿移交。.

融创和阳光城这三所学校很聪明,都是免费交的。但是第三个游戏更聪明,将移交的配建全部做到地下,我可以多做一点送你,不计容积率,不会影响我地面的货值。.

如果你觉得地下环境不好,我给你挖个下沉广场。融创和阳光城更现实。

4.关于车位

标书中的原话是:商品住宅由1.2辆/户(505辆)增配至1.7辆/户(680辆)增配175辆;租赁住房0.6辆/户;公共服务设施按65辆/万O计算。.

第三局把车位比从1.2提高到1.7,这是另一个说法。车位的预估成本在20w/台左右。车位超过20w/个有利可图。车位有产权,不作为共享区域共享。停车位增加了另一个价值。

人防车位不能出售,所有权属于人防办。想买就只能买没有所有权的使用权。

三局是做货值的高手。

5.措词讲究

第三局说,“避免高强度和高低配开发”,这是给专家看的。他的意思是交错。然而,这顶帽子是在第三场比赛中制作的。对此,绿城沁园直接取消了帽子。

6.东侧禁止开窗

船舶研究所可能是涉密单位,禁止开窗。东边的侧公寓打不开窗户,也是一种损失。

7.关于围合式建筑

说到整体感受,三局说是复合。但说到通风,据说是点式和行列式布局。一会儿说自己被包围了,一会儿说自己是一个点和决定因素,自相矛盾。

其实主要是迎合专家,圈住专家。理解这一点。

8.关于保障房位置

标书中的原话是:将保障性租赁住房规划在最好位置,让北京新市民充分享受地块的配套及公共资源,紧邻街坊路同时兼顾乘坐公共交通的便利性。.

既然是从出行交通考虑,经济适用房可以放在最北端。

正常情况下,这个位置真的是最好的。但是,只要在保障性租赁住房开门,人流量进出,就会有干扰。这个小区位置好的,其实是偏里面相对封闭的楼栋。

9.什么叫“按A级配置”?

招标文件报价为:满足北京市居住公共服务设施配.

置要求,按A级配置。同时增配1500�O公共服务设施,无偿移交。

三局非常聪明,设置了茶艺、图书馆等。知道为什么这样设置吗?

或者换个角度,小区最需要什么?是不是餐饮?但是这些都有严格的规范要求,比如消防要求、要通燃气。而且,科技展厅、健身馆最后移交政府后,谁会接手管理?

大概率是开发商的物业管理。三局还是很聪明的,看得比较远,想到以后自己可能接手运营。

10.这句话是什么意思:借助导光管将阳光引入地库内,提升地下空间舒适性?

类似叠拼别墅的采光井,要做阳光车库。其实蛮难。

看P25页,将采光井和阳光车库联系起来,采光井肯定做不到阳光车库的效果。

地下车库多用点LED节能灯就好,绿地率本能就不高,采光井又在占用绿地,没有必要。

11.怎么看共享公园?

其实,这3000平米公园属于小区内部,方案里把它共享给到城市了,同时兼有疏散广场、防疫、安检能功能空间。

三局动了心思,把它做成下沉式花园,其实共享的可达性就很弱了,日常遛弯不宜上下爬楼梯。

还有安全隐患。下沉式花园可以通往车库,地库就变成半开放式了。虽然会有刷卡等安全管理,但它的私密性、安全性就会降低。

特别是把地库层高提升到1.7米,这就就可以销售了。

这里面有两个心思,一是取悦评审专家;二是算好自己的账本,不计容,同时变成可售货值。

12.户型怎么样?

三局自己说:产品轮廓控制,方正无深凹槽;交通核选型,控制建筑高度54m,减小交通核面积,减少公摊面积。

他们给自己评价蛮高,我们认为三局的交通核的确是抠到极致了,反倒有点担心它以后能不能hold住。

合用前室的规范要求是2400,图上它写的是2450,仅比规范多了50,不知道够不够用。可以算下账:首层要抹灰贴砖,就要30;要做保温,也要30。即便说标准层不贴砖,首层也要贴砖。还要区分采暖区和非采暖区。

通常按照规范,预留50是不够的,通常会留2500。这是目前见过第一个预留2,450,关注落地后的效果呈现。

还有,它的楼梯间没有设通风井给楼梯通风。图上画的两个风井是给两个前室用的。

这是我们见过的最省的核心筒,带来的弊端也是显而见,业主占便宜少了很多,不能在合用前室做一个通高鞋柜,除非把消防栓挪走。(待续)销冠智库

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