10-20年后,有4类小区将沦为“贫民窟”?懂行人已在悄悄“抽身”!

有业内人士表示,一个社区刚交付的时候,一切都是全新的,很难看到未来的变化,这是有道理的。只有随着时间的推移和各种因素的长期作用,我们才能看到社区的“真实内容”。

那么,这些影响小区“长相”的关键因素到底有哪些呢?

在业内人士看来,首先是“基因”。未来社区好不好,自身建设的质量和品质,以及位置这些因素都是先天的。即使后来出现了“旧改新”,这些先天因素也是无法改变的。

二是长期“营养”。无论是聘请物业公司管理小区,还是自己管理小区,小区设施、绿化、道路、环卫、车位等的维护管理都将是一项艰苦而持续的工作。物业管理不善不仅不能让小区变得更好,而且是一种破坏,有时还会失去修缮的基础。

最后,是父母的“爱”。社区就像他们自己的孩子。如果业主在小区随意遛狗、乱扔垃圾、停放车辆,无疑是对小区环境的一种“伤害”。有的业主把房子租给别人,却疏于管理,比如违规群租,让整个小区躁动不安。

综合以上因素,10-20年后,有四类社区会成为“贫民窟”?内部人士已经在悄悄“撤离”。

第一,品质差且物业管理混乱的小区

买房时,你会发现品牌开发商开发的房子溢价普遍较高,不仅是因为品质口碑好,还因为附带的物业服务好。虽然可能会透支未来2-3年的涨价,但长期来看还是值得的。另一方面,小区内质量差、物业服务不到位,虽然买房花费少,但日积月累,小区内缺乏维护和保养,环境不仅混乱,还有一些设施设备因年久失修无法使用,与好小区的差距越来越大。但人们对好社区的追求是孜孜不倦的,一些经济条件充裕的业主会逐渐抛弃原来的不好社区。随着时间的推移,贫困社区将留下无力买房的业主或新的低收入群体。

第二,老旧且低质高层住宅小区

每个社区总有一天会变老,但不同社区的“命运”却大不相同。一般来说,与高层住宅相比,低层住宅在施工技术要求和后期维护方面要容易得多。即使在同一两个高层住宅小区,由于施工工艺、工艺和控制的不同,质量也可能大相径庭。国内外经常可以看到,一些品牌开发商开发的品质优秀的高层住宅可以“屹立百年”,但同时也可以看到,一些口碑不佳的开发商建造的高层住宅,几年时间就破旧不堪,墙壁脱落,设备管网问题频发,甚至每天必须使用的电梯也不断出现故障。

对此,开发商的业主朱荣斌曾表达过对老旧高层住宅的担忧。在他看来,随着建筑的老化,如果建筑存在质量问题,一旦建筑结构老化,机电系统老化,包括外墙脱落等。维修的难度可想而知。房地产专家周天勇和朱国忠教授都表达了类似的观点,认为未来中国可能会有大量的贫民窟,主要集中在这些高层住宅建筑中,因为所有有条件的人都把房子搬到了其他地方,留下的不是无法搬迁就是外来租客。显然,这些低品质、老旧的高层住宅在当时的价值也会直线下降。

第三,空置房过多的小区

一些业内专家谈到了一个现象。入住率高的社区有几个共同的特点,比如优越的地理位置,包括学校、交通和商业在内的完整设施,以及周围丰富的就业机会。虽然有些高端豪华住宅小区是有钱人买的,但大部分都是买这些高价房自用,所以入住率往往很高。相应的,一些入住率低的小区也有一些共性,比如空置率高,投资人多。如果因为配套设施长期得不到解决而空置,意味着该地段不被当地重视,周边也不会有能留住人口的产业。在这样的社区,物业费的征收也会不足,形成恶性循环。还有一种情况,很多投资者为了增加收入或抵消未来可能产生的房地产税成本,大量出租空置房屋。由于租户层次不同,小区的环境概率越来越差。因此,空置房屋和出租房屋过多的社区也可能存在“贫民窟”。

第四,城市边缘地带的小区

近年来,随着城市房地产的快速发展,各地的房价也在依次上涨。很多人出于风险考虑,开始选择投资城市边缘的房子,假设城市房价上涨自然会带动其他地方房价上涨。价格相对便宜,但实际结果是很多人后悔。原因很简单:1。没有一个城市会把工业、教育、医疗等优质配套资源放在边缘,既浪费资源,又不辐射城市整体发展;2.随着轨道交通的发展,核心城市与周边中小城市之间的路网将串联起来,而城市边缘区只是一个“中转站”,其人口仍在各自的城市核心区。事实上,这两年出现了一些刚需或投资者回归主城的现象,因为刚需的孩子

要上学,投资客想套现,他们起初在边缘地带买的大房子,本地少有的刚需接不动,有钱人也不愿意买,就连出租都没人问津。

按照以上逻辑,楼市在这几个月出现的一种现象也值得关注。

根据信息显示,不少城市的高性价比房子、高品质房子“一房难求”,万人摇号出现在多个热点城市。但与此同时,根据58同城、安居客发布的安居指数报告显示,全国新增二手房挂牌量,5月份比4月份新增加了18.9%。事实上,这几个月二手房挂牌量都在持续增加。如果说北京市二手房挂牌量增加有学区“新规”因素、武汉有大环境因素的话,那么像杭州这样的楼市明星城市也出现了新房与二手房冰火两重天景象,说明这种楼市分化现象具有普遍性。根据经济观察网报道显示,一边是6万人摇号,另一边则是二手房挂牌量节节攀升,截止到5月21日,该市二手房挂牌量已升至11.77万套,相比2018年末的6万套,几乎翻倍。

如此多的二手房涌现市场,除了急需用钱的个别情况外,相信大部分人不会把自己的好房子给卖了,一个可以解释得通的理由,那就是对现有房子不满意,或有前面说的地段因素、房屋品质因素,也有对小区物业不满意的诱因,这里面不乏一些懂行的人在悄悄“抽身”。

在小编看来,经济在发展,城市在更新,人们的住房消费习惯也在跟随变化,十年前适合你的房子,在一二十年后,你未必还喜欢。而房产价值本身也在受各种综合因素影响,比如人口流向、政策趋势等,一些小区房子出现贬值也是难以避免。当然,如果我们买的房子是用来自住的,一般也不会感觉到有什么影响,深受影响的应是那些投资性房产。

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