熙说物业|万物云上市,有没有短板?

文/中物研协总经理 杨熙

万物云选择在4月1日愚人节递交了招股书。

招股书显示,2021年万物云营收237.05亿,同比2020年增长约31%,净利润17.14亿,在管面积7.8亿平米,合约管理面积10.1亿平米。毫无疑问,万物云是中国物业行业的标杆企业,但此前披露的数据信息不多,本期万物云招股书比较详细披露了万物云各方面的优势业务和数据:

城市布局

得益于万科集团的开发布局及万物云的强大市场拓展能力,万物云覆盖全国32个省152个城市,在所有重要区域华北、华东、华南、华中、西南等主要城市都有分布,不存在明显的地域短板,在一线、新一线、二线城市的社区项目占比89%。这为万物云持续在全国各地发展奠定良好基础。同时,万物云在管社区平均物管费为3.13元/平方米・月,社区居民有较高的消费能力。

项目浓度

万物云有30个城市在管项目超过50个,一线城市平均在管项目217个,这为万物云的人员调配、科技智慧化应用、未来增值服务开展提供了空间。万物云目前大力推广的“万物云街道”模式,也是通过提高街道区域内的项目浓度,通过优化专业供应商效率节约服务成本,增值服务达成创收。万物云目前选择了最有潜力街道3400条,作为主攻目标。

万科集团

万科是中国房地产行业值得尊敬的企业,享有行业极高的品牌及美誉度。万物云出自万科,万科的品牌优势、公司治理能力、文化价值观、稳健经营发展态势都对万物云有正面影响。尤其在当前地产风雨飘摇的大背景下,能让投资者更放心。2021年万科销售规模3800万平米,在建项目仍然有1亿平米规模,也能为万物云直接提供业务支持。

商写服务及设施管理服务

大多数高周转开发商旗下的物业服务企业都不擅长商写楼宇、公建楼宇运营,也只有少数的物业企业能与国际五大行一起参与FM设施管理领域运营,万物云通过成立万物梁行成为商写及FM设施管理领域的有力竞争者,在此领域2021年的营收达到52亿。

城市服务

谁是第一家提出城市服务的物业企业或有争议,但万物云确实在出圈推动物业城市服务的普及,把城市看做大物业,作为城市空间服务的整合提供商解决城市治理原来的九龙治水难题。目前万科城市服务已有22个城市,项目数量达到47个,拥有珠海横琴、厦门鼓浪屿、雄安新区等多个经典案例。

外拓能力

万物云的外拓历程几经波折,曾大力在市场全委外拓,又被集团叫停中止,于2014年重启外拓之后,凭借品牌影响及高品质服务优势在市场大幅领先。2021年万物云外拓第三方项目合约面积约为9480万平米,饱和收入44亿。目前已知在行业内仅次于绿城服务的1.28亿平米。

并购能力

与绿城服务较少并购不同,万物云同时还是物业并购市场的大玩家。2021年以来,持续收购伯恩物业、阳光智博生活服务、江西日新等企业,提高了万物云在区域覆盖浓度。万物梁行也是万物云首个开启收购五大行中国区业务模式的成果,目前万物梁行单公司计算业绩已经超过五大行及其他同行,是中国区收入最高的商企服务公司。

科技能力

万物云也是物业行业中最舍得在科技上重金投入的公司,过往三年研发投入在2亿、2.5亿、3.7亿,借此构筑了底层物联网系统,中层对传统物业服务进行数字化运营的BPaaS方案,和顶层智能调度的人工智能解决方案。2021年万物云科技业务实现收入18.5亿。

总体来看,万物云的综合能力全面,没有偏科,是行业全能型的优等生。

在增值服务方面,万物云目前比较出色的是朴邻房屋经纪租赁业务,目前在社区增值服务领域收入约18亿,低于碧桂园服务的33亿,绿城服务28亿。

最后的问题是,万物云2021年17%的毛利实现17.14亿的净利润,要支撑起1000亿的市值,在当前的市场上需要60倍的市盈率。预祝万物云上市好运!

END

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