保持“绿档”,中骏集团2021年营收377亿

过去的2021年,面对房地产行业形式变化调整,中骏集团仍然维持了稳定增长。

3月30日晚,中骏集团控股(下称中骏,01966.HK)发布2021年业绩报告。

业绩报告显示,2021年中骏实现合约合同销售1045亿元(人民币,下同),较2020年增长2.9%,三年复合年均增长率14%。

从收益和利润来看,去年中骏实现营业收入377亿元,较2020年增长15.9%。毛利润为82亿元,毛利率21.7%,年内溢利37亿元,股东应占核心溢利31亿元,整体业绩呈稳健增长态势。

同时,中骏继续注重股东实际利益。2021年中骏股息每股港币18分,累计派息46亿元;股息率13.7%,同比上升5.2个百分点,股本回报率为14.4%。

经营效益向好,在“三道红线”监管要求下,中骏也持续保持绿档行列。其中,中骏去年的非受限现金与短期债务的覆盖率为1.0倍,剔除预收款项后的资产负债率为67.3%,净负债率为70.7%,达到“三道红线”指标要求。

稳健增长

在营收方面,中骏已实现6年的持续增长。

从其收入来源来看,主要来自物业销售收入、物业管理费、租金收入及项目管理费收入。而中骏全年收益由2020年的325.7亿元增长至2021年的377亿元,主要是得益于物业销售收入的增加。

2021年年报披露,去年中骏的物业销售收入增长约14.6%至361.54亿元,交房面积上升约1.6%至330万平方米,平均销售单价约10955元。其中,共有超过150个项目处于在售状态,分布于61个城市,主要集中在国内二、三及四线城市。仅在去年,中骏就推出了37个新项目。

从去年销售金额的区域分布来看,在中骏布局的五大区域中,海峡西岸和长三角仍然是业绩占比最高的两大区域,占比68%。具体到城市级别,中骏去年的销售金额来源则主要集中于一二线城市,占比达到66%。

其中以重点二线城市中的厦门、福州、苏州及昆明等市场的合同销售表现最为突出,分别约为182.32亿元、78.08亿元、69.40亿元及76.89亿元。一线及三线城市中分别以北京及泉州市场的销售表现最为突出,合同销售金额分别约69.00亿元及约71.57亿元。

未来也将持续深耕一二线城市。在中骏的土地储备中,按照土地储备成本占比来看,一二线城市占比也达到了70%,主要重仓于长三角、海峡西岸及粤港澳大湾区,布局在上海、北京、杭州、苏州、深圳、广州、成都、福州等22个战略核心城市。

除物业销售收入外,2021年由于中骏管理的物业数量及面积有所增加,其物业管理费亦有大幅增长。数据显示,去年中骏的物业管理费增长68.4%至8.96亿元。

租金收入也保持着增长。年报显示,受益于上海中骏广场办公楼以及泉州和莆田中骏世界城购物商场的租金增加,去年中骏的租金收入实现增长约43.9%至4.5亿元。

整体毛利由2020年的约78.64亿元增长3.9%至2021年的81.7亿元。

数据显示,截至去年年底,中骏总资产为1950亿元,同比增加14%。充足的现金流足以覆盖公司未来的短期债务和预计承诺土地款项。

新发展模式

2021年,中骏既实现了“一体”方面的增长,“两翼”业务也有不错的市场表现。

在“一体”(住宅开发)领域,中骏以“天”字系为主的高端住宅项目为代表,在区域择址、生活方式、服务系统三个维度发力,实现了良好的市场口碑。

值得一提的如有厦门的中骏天峰、中骏天誉、中骏天宸、中骏天禧,以及北京的中骏天宸、中骏西山天�Z,还有上海中骏天悦等项目,均已成为当地高端住宅的典型。

而作为“两翼”之一的商管板块,表现则更为突出,为公司业绩增长的重要驱动力。

2021年,中骏商管收益上升52.7%至12.301亿元;毛利5.8亿元,同比增长63%;母公司拥有人应占溢利上升约80.2%至2.806亿元;应占核心溢利3.0亿元,同比增长84%。截至2021年12月31日,中骏商管现金及银行结余约为28.996亿元,增长了约475.4%。

增收增利的同时,去年中骏还完成了32个购物中心(中骏世界城)的国内布局。

截至目前,中骏已实现布局北京、上海、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的TOD项目。其中,在去年12月集中开业的平顶山、张家港、泰州、河源4座世界城,皆取得了近100%满铺开业的优异表现。进入2022年,中骏还将新开5个中骏世界城,位于北京、福州等。

年报显示,截至报告期内,中骏商管商业物业管理及运营服务在管建筑面积约160万平方米,同比增长约57.4%;在管项目为16个,同比增加6个;签约建筑面积约560万平方米,同比增长约27.7%。

“两翼”的另一翼,长租公寓亦有其亮点。

伴随着租赁住房成为行业热点,公寓市场愈加细分,尤其是针对中高端租客的市场化公寓在一二线城市迎来新的机遇。方隅公寓作为中骏旗下长租公寓品牌,在去年5月正式将品牌“FUNLIVE方隅”更名为“方隅公寓”,并重新定位于“高档一居,租方隅”,以便进入中高端公寓市场。

也是从去年2月开始,中骏就加大了对一线及核心二线城市可建设长租公寓地块的获取。

截至目前,方隅公寓总管理房源34819间,80%分布在一二线城市。其中,稳定运营的一线重资产项目全年平均出租率超92%,同比租金涨幅超15%。

在基金合作方面,方隅与3大基金合作成立13.8亿美元的投资平台,共计已投资8个长租公寓项目,投资总额达68亿元人民币。

中骏主席黄朝阳表示,2022年公司将继续坚持“一体两翼”战略,强化购物中心、长租公寓与住宅开发的协同效能,聚焦一二线城市精准投资,扩大差异化竞争力。

数据显示,2021年中骏新增地上建筑面积650万平方米,新增土储权益73%,新增货值946亿元。其中通过“一体两翼”战略,新增了7个中骏世界城和11个方隅公寓。

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