开发商告别酒店理想

世茂、金科、雅居乐、富力、融创,一大批开发商们正在拼命割肉。

栏目 | 文旅商业评论

领域 | 酒店业、文旅地产

分道扬镳

偿债大年,“渝系房企”金科股份(000656)在去年最后一天晚上的公告中称,已将旗下酒管集团――金科酒管转手给了旗下专注物业服务的金科服务(09666)。

房地产行业风声鹤唳草木皆兵之时,金科酒管一名老员工田家耀丝毫不奇怪集团这一压哨举动,他向旅界分析称,“金科有那么多欠款要还,本来金科服务账户上面还有54亿也被抽调走了。”

金科确实很缺钱,截至三季度,金科股份的负债总额为3159亿元,其中流动负债占主要比例,达到2457亿元,占比高达78%。

重庆金科大酒店

金科酒管成为金科股份从金科服务合理拿取利润的“工具“,一些金科酒管的员工却将成为莫名“牺牲”掉的一批人。

“今年民营开发商太难了,酒管的新老员工都等着拿完赔偿走人,”据田家耀透露,“金科地产直系酒店板块转手卖给金科服务后,开始大裁员,同时金科酒管中端事业部里的8家酒店门店直接宣布解约放弃5家,五星酒店也只剩涪陵、开州、重庆渝北、苏州王府这4家。”

旅界获悉,金科酒管2021年开始加入中端酒店板块内容,金科瑞晶、金科圣嘉两个酒店品牌就此问世。

疫情下,酒管集团的利润被侵蚀,偿债压力下,初来乍到的“新兵蛋子”金科酒管尚未被人知晓,就面临大裁员、转型。

不止金科,进入2022年,开发商们加速和酒店集团分道扬镳,这是酒店业今年第一个现象。

世茂集团副总裁、上海世茂集团酒店管理董事长兼总裁唐鸣

据财联社报道,世茂集团目前仍在梳理、盘整资产情况,包括酒店等商业资产项目,一些小股合作项目也会视情况适当处理,或转给合作方,或转给第三方,且资产处置没有特定地域限制。

无独有偶,在去年8月份的中期业绩会上,富力地产老板李思廉表示,以前累积下来的已经建成的收租物业,包括酒店、写字楼、餐厅等,这些项目都愿意出售。

有业内人士表示,如果此次富力还不能摆脱经营状况的窘态,接下来要卖的可能是酒店业务。在9月20日的自愿性公告中,富力仍然强调,在资产出售方面,集团已就若干非核心资产接受要约意向书,并将继续与潜在买家洽谈其他指定作出售用途的资产。

值得一提的是,下手最早的雅居乐(03383.HK)则收获颇丰,1月10日,其对外披露,自2021年7月以来,已陆续出售了共计14项非核心物业,包括酒店(含酒店用地)5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗和公寓1宗。

上述物业合计售价约为28亿元,雅居乐在2021年收取了其中的约11.49亿元,剩余约16.51亿元的现金回款将于2022年收回;物业出售的所得款项净额用作一般营运资金。

在一片此起彼伏的“叫卖声”中,大部分民营开发商的酒店项目成为最先被割肉的对象。

烫手山芋

回首再看,2017年,万达、融创、富力那场惊天动地的“世纪交易”,赢家似乎只有王健林。

199亿元买下万达酒店,富力以为捡到宝,如今却负债3000亿,融创则选择断腕止损,宁可赔付1.33亿元,也要从万达酒店发展管理的21家酒店管理协议中及时抽身。

外表光鲜亮丽的高星酒店乃至辛苦孵化的酒管品牌缘何成为开发商们的烫手山芋?

一位曾在丽思卡尔顿供职的资深业内人士周克希表示,就开发商自持的酒店而言,可谓“全行业亏损”,多年来很多开发商都是用销售业务来补贴酒店的运营。

以世茂酒店为例,唐鸣曾公开表示,世茂酒店的盈利能力在行业内排TOP3。

但透过世茂股份2020年财报我们发现,世茂酒店服务业务营业收入显示为1.93亿元,比上年同期减少26.55%,只占世茂股份2020年整体收入的0.8%,对世茂股份的整体营收可谓无足轻重。

这不是世茂一家开发商下属酒店集团的现象。

这些年,与开发商绑定的星级酒店项目大多沦为“面子工程”,开发商年景好的时候补贴起来不觉心痛,现在偿债压力山大,五星酒店乃至仓皇成立的酒管集团成为开发商们集体“动刀”的对象。

事实上,“面子”只是其一,大部分开发商选择开发五星级酒店项目为“勾地”时的“半强制选项”。

还是以世茂酒店为例,2019年10月,世茂集团斥巨资以56.4亿元成功摘得港珠澳大桥珠海口岸战略要地。这是世茂当年度最大一笔交易,对此世茂董事长许荣茂颇为自得,他说这是世茂集团在粤港澳大湾区又一次重要落子。

彼时,按照珠海政府对世茂亲自操刀打造人工岛超级综合体的公告要求,竞得人须在须引进洲际、丽思卡尔顿、皇冠假日、艾美、索菲特、莱佛士、朗廷、万豪、万丽、瑰丽、威斯汀、喜来登、铂尔曼、凯宾斯基、君悦、喜达屋、凯悦、雅高、悦榕庄、香格里拉品牌的其中一家酒店。

同时,上述地块的旅馆 16万�O计容建筑面积须建设不少于 2 个酒店项目。

当地政府为竞拍土地的开发商设立了引进外资酒店管理集团的要求,可以视为打造“城市新名片”,提振当地经济的举措,而怀揣银两的开发商们此起彼伏的建设五星酒店,鲜有单纯的酒店梦,唯有拿更多地才是刚需。

“开发商做酒店本就是个伪命题,”周克希直言,“一个主管地产销售的副总裁每年为公司赢取收入几百亿,而一个酒管集团副总裁的收入最好也就是一二十个亿,这种收入落差在公司里是非常明显的,酒管部门也通常在公司内部沦为打杂听吆喝的弱势群体。”

“三道红线”政策推出下,收紧了开发商的融资渠道,面子不再重要,活着才是王道。

在一家上海民营开发商为业主工作的五星酒店市场总监Lilian告诉旅界,“去年开始,明显感觉业主手上的钱紧了,经常临时调整我们预算,一份年底预算改了七八次还是通不过。”

被一起舍弃的还有那些“食之无味”的开发商下设的酒管品牌。

一位曾与世茂酒店开发人员接触过的人士称,“一上来就是7个子酒店品牌矩阵,再一问实际开业的寥寥无几,我们又不是傻子,怎么可能和他们签约?”

金科在去年疫情最艰难的时候突然成立酒管集团,在业内看来也是一片迷雾。

有接近金科的人士认为,“大概是为了未来的资产腾挪吧,毕竟酒店管理品牌这种虚拟资产估值都是请资产评估公司来评估,而一些资产评估公司是收取评估总值的百分比作为报酬,评估值会尊重客户意见。”

脱钩难

王健林看到富力的挣扎与不堪,或许会无数次想起了万达劫后余生的2017。

在2018年,富力收购万达酒店的“后遗症”已经显现,净利润大幅下滑,净负债率持续升高,同时酒店业务连续多年亏损。

富力老板李思廉不是不想卖掉这些当年高价求得的五星酒店,而是2021-2022年,开发商们乃至有实力投资开发商旗下酒店的大佬们早已今非昔比。

王健林、孙宏斌、李思廉在会议室谈笑风生

当年救王健林的人,这些排着队等待抢救的民营开发商们一个也指望不上。

马云和马化腾遭遇了互联网监管风暴和民间反资本风潮,自顾尚且不暇,新晋的互联网“三小巨头”TMD里,美团对于开发中高端酒店一直保持审慎的态度,王兴选择以个人名义投资程新华领军的东呈酒店管理集团,滴滴同样火烧眉毛,字节跳动则一向对重资产项目拒而远之。

孤立且无缘,远眺而无亲,是大部分开发商旗下五星酒店脱钩难的主要原因。

近日,有消息人士称,央行要求九家国企通过收并购项目资产的方式为一些有中高风险的开发商提供流动性支持。

但收购酒店似乎不在央企们的“购物清单”里,一位央企下属负责投融资的员工汪鑫出差时经常入住集团下属的一家康莱德酒店,他称,“五星酒店在公司财报里难看是公认的事实,再算上折旧更是亏得一塌糊涂,我们央企也有三道红线要求啊,谁敢学富力、世茂?“

转来转去,那些重资产五星酒店还在民营开发商们自己的口袋里。

正如金科把酒管品牌和酒店转入物业公司,世茂股份2018年就将耗资20亿元的“深坑酒店“以7.7亿元的低价转入A股的世茂房地产,一度引来上交所问询函,这一买一卖,估值仅剩3折,被民间戏称为”神坑酒店“,融创与万达酒店管理解约后,旗下酒店也悉数归入与华住新成立的酒管集团永乐华住。

在未来的一段时间内,即使开发商燃尽了酒店理想,但相信这对商业地产界的“好基友“组合还会很长时间的留在我们视线中。

毕竟拆散一对夫妻的是感情破裂,没钱通常只是感情破裂的第一步。

本文受访者皆为化名

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