为何一个住宅小区走向衰败只需10年,而你交的维修基金却不见踪影?

在日本经济腾飞的年代,曾经有过一个衡量成功人士的标准――看对方住怎样的房产。成功的人一生应该靠自己的力量购置三次房产,分别对应着青年、中年和老年时的经济状况,这20年来,我们又何尝不是如此呢?

改善居住条件也好,工作需要也好,攀比心理作祟也罢,事实证明只要条件允许,人们总是愿意在购置房产上一掷千金。

也许正是因为频繁的换购,让我们忽略了一个重要的问题。当小区的公共设施出现老化需要维修、更新时,这笔买房时就交给开发商代收的“救命钱”,由谁来出,又从何而?靠着这笔钱,小区是否能够起死回生重焕光彩?

一、“短命”的小区

我国的民用住宅产权一般为70年,即使是民用建筑本身的设计年限也有50年。对比2020年中国人的人均寿命77岁来说,这个时间并不算太短。但实际上,又有多少人能在一个小区住上整整50年呢?

根据2017年杭州地区的调查数据,当地每套商品房的平均持有时间只有5.2年,而放眼全国这个标准也不过6-8年。因为数据的局限性,不排除当中存在相当比例靠着炒高房价以此牟利的投机者,但事实上在条件允许的情况下,房屋的换手率并不低。

小区同人一样,会成长也会衰老。如果一个小区的生命开始于第一户居民搬入,结束于最后一户居民搬离。那么从入住率开始持续下滑时,一个小区便不可挽回地走向了衰落,这个过程并不复杂,时间也远没有人们想象的那么漫长,通常只需要10年时间。

小区落成后随着人口的流入,周边的配套开始升级,从而吸引越来越多的居民入住。但当周边配套趋于成熟后,各种资源开始无法满足居民日益增长的需求。

这时有人搬入,也有人搬出,在入住率总体不变的情况下,居住环境却悄然发生着变化,不满于此的第一批原始住户开始成规模搬离。

建筑的本身的寿命是非常可观的,中国现存最早的钢筋混凝土建筑马丁堂已经在中山大学里矗立了百年之久,如今依然可以正常使用。但是普通小区的“寿命”可就不那么乐观了,10年时间足以让一个普通小区出现空心化的现象并走向衰败,那么这种颓势难道真的无法挽回吗?

二、薛定谔的维修基金

现实很残酷,一旦小区的入住率开始下降,这个过程几乎是不可逆的,通常只会有越来越多的人开始搬离。但是并不是所有人都有10年换购一套新房产的能力和底气。而且10年以上的小区还有人居住。虽然我们不能阻止小区衰败,但是我们至少可以让小区“优雅的老去”。

小区的驻颜针正是住宅专项维修资金,这笔钱自然是由全体业主承担。但是考虑到后期的征收难度,这笔钱早已被前置到了售房阶段。只要有人买房,就会从购房款中扣除一笔住宅专项维修资金。

虽然住宅专项维修资金归全体业主所有,但是这笔钱由房管局代为保管。在启用时需要经过占全体业主2/3以上的业主参与投票,并至少有2/3参与投票的业主支持才能通过,之后还要进行复杂的审批流程方能使用。

但多数情况下,不到用的时候,你永远不知道维修基金到底还剩多少。一方面是因为大部分业主并不知晓这笔钱的存在,另一方面是因为复杂的流程和严苛的使用条件让大部分业主望而却步。但对一些物业公司来说,情况就大不相同。

2019年,南昌盛世东方商贸城的商户发现早在2013年就有513万元的维修资金不翼而飞,如果不是因为需要维修商贸城的主体建筑部分,这个秘密也许会被继续隐藏。

同样是2019年,当漯河市文萃幸福春天小区的业主们想对小区公共设施进行升级时,才发现原本属于自己的45万住宅专项维修资金早已被人挪用。

这两起案件并非个例,无论是商业项目还是民用住宅,挪用维修资金的往往就是和业主们朝夕相处的物业公司。手法也十分简单,伪造业主签名,然后雇佣自己的施工队进行施工,表面上房管局将钱打到了施工队的账户上,但实际上却进了物业公司的腰包。

三、专款专用有多难用

住宅专项维修资金是小区的“救命钱”,虽然不一定能改变小区走向衰落的命运,但是至少可以减缓衰落的,保证小区的居民有一个舒适的居住环境。但是对小区、对全体业主来说如此重要的一笔钱却如此轻易地放在了物业公司的口袋,想要专款专用真的有那么困难吗?

虽然挪用、盗用住宅专项维修资金的情况并非是普遍现象,但是在使用住宅专项维修资金上对小区业主来说确实是困难重重。首先繁琐的过程就注定了在大多数情况下,小区业委会只能委托物业公司去代为办理。

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