3万!昆明房价难以逾越的天花板?

上周,位于昆明一环路的翠湖一品和宜城程春9号两个核心楼盘相继上市。均价定在2.7万元/平方米左右,但此前传闻的3万元/平方米均价并未出现。

放眼昆明楼市,即使中央豪宅(别墅除外)定价相对保守,3万元也成为昆明房价不可逾越的天花板?

据云南房网了解,昆明楼市从一环到二环,从核心商务区到地铁楼顶,有很多高端项目,比如华润中心润府、融创泉城医院、融创人民路1979号、金茂大厦、龙盛大厦等等。

其中,华润中心润府是华润万象级豪宅。二期毛坯高层建筑单价至少16000元/平方米,三期精装高层建筑单价至少122平方米,单价22000元/平方米,安装费4000元/平方米。

融创人民路1979号位于地铁3号线梁家河站旁,项目精装高层单价约2万元/平方米。融创程春书院是融创的顶级豪宅。129-195平方米项目精装高层均价约27000元/平方米,最大260平方米毛坯高层单价28000-29000元/平方米。

金茂大厦和龙盛大厦的位置非常接近,都位于一条环路的边缘,拥有大悦城的商业设施。龙符精装高层开盘2.2万元/平方米,现价2.5-2.6万元/平方米。金茂大厦虽然没有透露价格,但项目的高级精装标准虽然高达5000元/平方米,但预计单价很难突破3万大关。

此外,美丽的北京路9号和位于北京路金刀营的信达万科靖江银翠,也以豪宅闻名。两个项目相继开盘,同样精装标准5000元/平方米,万科靖江银翠开盘单价约24000元/平方米,美的北京路9号单价约24500元/平方米。

那么,昆明有没有单价不超过3万/平米的楼盘?当然,但确实包括别墅项目。

2021年6月,昆明海东湖片区均价突破3万元,达到31132元/平方米,暂时领跑昆明楼市。

目前,在昆明楼市寻找3万/平方米的房产,书香林宇花园脱颖而出。

看二手房,据统计,五华区二手房均价一直排在第一梯队,3万元/平方米以上的小区有28个,均位于翠湖-小西门区域。均价最高的是位于翠湖东路的工行宿舍,距离翠湖仅一路之隔,参考均价为45343元/平方米。

翠湖大学IP、师范大学附属小学、婺城小学推动了片区二手房价格整体上涨。在五华区二手房社区TOP20榜单中,翠湖地区有翠湖袁俊、翠湖泰隆府、小纪坡小区、云南师范大学宿舍、城市名园等10多个社区。

此外,盘龙区12月二手房最贵的小区是俊发一天峰,均价超过3万/平方米。

虽然有3万元的单价,但不难发现,除了别墅,3万元/平米的楼盘在昆明真的很少见,目前豪宅项目的定价也印证了这一点。3万元确实是昆明房价的“天花板”。

对此,总有人会说昆明的房价至少在3万元以上。看看五年前,看看十年前,现在只是一个过渡。

不过我想说的是,在楼市“稳定”的背景下,如果不出意外的话,10年内昆明房价的均价不会超过3万。

为什么呢?

我们来看看过去10年昆明房价的平均涨幅。

根据机构数据,在t

2019年,预计三年左右昆明均价达到2万/平方米。但由于疫情对楼市的影响,房价上涨趋势有所延迟,昆明房价达到这个价位的时间和信心并不乐观。再加上疫情对云南旅游业的损害,投资信心一时半会难以恢复。

那么,达到这个价格门槛需要多长时间?

这主要取决于经济复苏。从以往经验来看,昆明楼市严重依赖外资,昆明楼市复苏需要外部经济复苏支撑。在双循环经济的推动下,昆明楼市的最终复苏应该是大概率事件。

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按照调控要求的年均5%左右的涨幅,结合房地产已过快速发展的拐点,那么,昆明房价到达2万可能需要6、7年时间。

最后看看昆明房价多久可以到3万/平方米?

目前的客观制约因素有三个:

一是疫情冲击了经济,冲击了购买力,冲击了置业观。不管是昆明,还是外地,经济都遭受了不同程度的打击,恢复都需要时间,只是经济韧性不同,恢复周期长短不一;经济恢复意味着购买力恢复,但购买力恢复之后,是不是意味着外部购买力还愿意像以前一样来昆明买房?就存在不确定性了。

二是房价涨幅难以恢复到以前。房地产业已过高速发展时期,房价涨幅已经明显回落,未来保持以往高速上涨的幅度很难。另外,按一般理解,调控政策要求的城市房价年均涨幅不得高于5个百分点,昆明也不应成为调控的例外。在稳字当头的政策指导下,大涨大跌显然都不太可能。

三是周边核心城市房价暂时也很难到3万的价格水平。在西南地区各城市排名中,成都和重庆是第一档,而新一线的成都,直辖市重庆的房价都没有到3万/平方米的均价,昆明哪有底气涨到这个价?

既然提到了成都,先看看GDP,成都2020年GDP达17716.7亿元,增长4.0%,,而昆明 2020年GDP6733.79亿,同比增长2.3%。再看看人均收入,2020年成都居民人均可支配收入48593元,增长5.9%;2020年,昆明居民人均可支配收入为38762元,同比增长4.7%。

看来,昆明3万+的时代还得再等等。

来源:蜗的生活、云南房网、昆明猩房楼市等

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