1.2亿套空置房,应该停收物业费?已明确:新规下一律“这样”交

11月13日,在第十二届财新峰会上,中国人民银行调查统计司原司长盛松成解读了近期楼市政策:房地产调控大方向不会变,不会回到老路。在这一点上,房地产企业不应该抱有幻想。另一方面,房地产市场的底层逻辑发生了变化,即房子不再是投资的对象,而是为了民生。也就是说,即使目前平均房价再次跌破万元,未来“不炒”依然是楼市的核心调控理念。

原因很简单。当前楼市仍存在两大问题。首先,房价太高。从11月314个城市的房价走势来看,四大一线城市中,除广州外,其他三个城市的平均房价均已超过6.7万元/平方米,其中房价超过2万元/平方米的城市有19个,房价超过1万元的城市有73个。这些城市是目前的热点城市,也是未来人口会集中的城市,所以我们只看“平均值”。

其实空置率太高了。过去房价暴涨时期,吸引了大量投资者炒房,很多投资者持有两套以上的房子。根据央行公布的数据,我国城镇家庭住房普及率为96%,其中30%的家庭拥有两套房,11.5%的家庭拥有三套及以上住房。根据第七次人口普查数据可以得知,2020年城镇人口为9.0199亿,平均每个家庭2.62人。结合以上数据,不难计算出持有两套房的家庭数量约为1.06亿户。

“空置房”数量已达1.2亿套。

随着房价的逐渐稳定,目前空置率仍然过高,这反映出很多炒房者仍然希望房价在未来大幅上涨,因此拒绝出售剩余房产。那么中国有多少空置的房子呢?2018年,西南财经大学研究院发布了一组调查数据:2017年,我国城镇空置房数量约为6500万套,整体空置率为21.4%。按照国际标准,20%以上的空置率已经属于“商品房严重积压”的范畴。

根据国家统计局公布的数据,近四年我国住房年平均销售面积约为17亿平方米。按照每套房100平方米、21.4%的空置率,可以计算出,近四年我国空置房屋数量增加了约1450万套,空置商品房总数达到近8000万套。不仅如此,如果算上拆迁房、安置房、小产权房等各类房屋,空置率为35%。

结合上述“第七次人口普查”数据,可以得出只有空置房屋才能满足3.14亿人的居住需求。这说明目前的住房供应已经远远超过了需求。其实仔细看,即使是人口流入量大的一二线城市,其远郊也会有大量交付两三年的房产,但如果整体入住率不超过30%,三四线城市的类似问题会更加严重。即使在新城区,也有很多小区的“亮灯率”低于10%。

空置率也与社会经济发展水平有一定关系。如果空置率在符合社会经济发展水平的合理空置面积内,说明过去的房地产投资与国民经济发展水平是同步的。如果空置率超过合理空置面积,达到超标或危险区域,说明过去房地产投资过热,增长过快,已经超过了国民经济的发展水平。因此,一些发达国家也会通过开征“空置税”来规范楼市。例如,荷兰法律允许人们住在闲置一年以上的空置房屋中;在德国,业主必须重新使用空置的房屋

随着近几年房价的逐渐下跌,炒房者的利润空间也在不断缩小。房地产专家冯仑曾表示,考虑到多套房房贷利率、房屋折旧率、房屋持有成本等因素,对于投资房地产的人来说,他们需要房价上涨9%才能盈利,但2020年,房价整体涨幅略高于9%,利润率正在逐步见底。为此,近年来楼市经常呼吁“取消空置房物业费”,建议空置房取消物业费。

这类人的原因是:房子空置,根本没人住,相当于没有享受到物业的任何服务,所以相应的物业费不应该交。物业服务就像坐公交车,人不坐稳就走不了。到时候,即使人们不满意,他们也应该离开。这也是原因,类似于空置房的物业费,所以空置房不应该交物业费。对于类似的观点,大多数人持反对意见,并给出空置房要交物业费的理由:物业服务服务所有的房子,即使没有居民,社区清洁工也不会把环卫留在你家门前,也不会把垃圾倒到你家门口,所以即使人不在家,也享受相应的物业服务。

刚需多了也就意味着:对于投资炒房的人来说,对空置的房子收取物业费相当于增加了这类人的“住房成本”,而当投资的房产无法盈利时,这些囤房者也会将剩余的房产扔掉。

售,有利于房价加速回归理性,特别是当前并没有“空置税”来进行调控,因此空置房物业费用不能取消!那么空置房是否应该收取物业费用呢?实际上答案已经很明确,今年正式生效的《民法典》第九百四十四条第一款中已经明确提到:

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费,物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

已明确:新规下一律“这样”交

因此,有关空置房应不应该缴纳物业费用的问题,答案已经盖棺定论了,即使是空置房同样需要缴纳相应的物业费用。不难发现,除了极少部分家庭以外,大多数持有多套房的家庭基本上都是以炒房投资为目的,并不符合当前“房住不炒”的核心调控理念。为何近几年没有相关的机构统计出空置房的具体数据呢?原因很简单,真正实施起来十分复杂,因此对其收取相应的物业费用,可以算作是一种调控方式。

除此之外,前不久的高层会议上,已经明确了未来部分城市会出台房产税,作为楼市调控的“大招”,其针对的自然是炒房投机现象严重的城市,而这类城市空置率往往也不会低,可以说随着楼市的不断调控下,未来房价会加速回归理性,对于刚需来说买房也会更加轻松。与此同时,我们也可以期待未来“空置税”能够落地。

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